Privatieve en gemeenschappelijke delen: grensgevallen beslechten en weten wie betaalt
Een vlek op het plafond onder het terras van de buren, een raam dat vervangen moet worden, een afvoer die lekt: voordat je iets bestelt, moet je weten of het element privatief of gemeenschappelijk is. Je statuten antwoorden eerst, het Burgerlijk Wetboek daarna.
Inhoud van de pagina
- De basisakte lezenZoek de lijst van de gemeenschappelijke delen en de beschrijving van je kavel, wijzigingsakten inbegrepen.
- De lastenregel zoekenKijk in het reglement van mede-eigendom na wie het onderhoud en de vervanging van het betrokken element draagt.
- Het vermoeden toepassenAls de titels zwijgen of elkaar tegenspreken, wordt een element dat bestemd is voor het gebruik van allen of van sommigen geacht gemeenschappelijk te zijn.
- De toestemming vragenLaat voor elk privatief werk dat een gemeenschappelijk deel raakt de toestemming stemmen op de algemene vergadering voordat je begint.
- De stedenbouw nakijkenInformeer bij de gemeente of er een vergunning nodig is voor werken die van buitenaf zichtbaar zijn.
Het raam van de keuken vervormt en sluit niet meer. Water dringt door het terras van de vijfde verdieping en laat sporen na op het plafond van het appartement eronder. Een buur kondigt aan dat hij een warmtepomp op het dak gaat plaatsen. Telkens komt dezelfde vraag vóór alle andere: hoort dit element bij de gemeenschappelijke delen, of is het van jou?
Het antwoord bepaalt drie dingen: wie betaalt, wie beslist, en wie aansprakelijk is als het element schade veroorzaakt. Het juridische vertrekpunt past in één zin. Elke kavel combineert een privatief deel, dat jou alleen toebehoort, en een aandeel in de gemeenschappelijke delen, die aan iedereen toebehoren (artikel 3.84 van het Burgerlijk Wetboek). Al de rest komt erop neer te weten waar de grens in je gebouw loopt. Deze pagina hoort bij het juridisch kader van de mede-eigendom.
Privatieve en gemeenschappelijke delen: eerst beslissen de statuten
Het Burgerlijk Wetboek stelt geen lijst op. Het is de basisakte die het onroerend geheel, de privatieve delenWoordenlijstDelen van het gebouw die uitsluitend toebehoren aan de eigenaar van een kavel, zoals de binnenkant van een appartement. Hun beschrijving staat in de basisakte. Zie de woordenlijst en de gemeenschappelijke delenWoordenlijstDelen van het gebouw of de grond die volgens hun aandeel aan alle mede-eigenaars toebehoren, zoals het dak, de inkomhal of de gemeenschappelijke leidingen. Als de titels zwijgen of tegenstrijdig zijn, worden de delen die bestemd zijn voor het gebruik van alle of sommige mede-eigenaars als gemeenschappelijk beschouwd. Zie de woordenlijst beschrijft en het aandeel van elke kavel vastlegt (artikel 3.85, § 1). Het reglement van mede-eigendom preciseert daarna de rechten en plichten van ieder op die delen en de verdeling van de lasten.
Je eerste reflex is dus documentair: open de basisakte, met de wijzigingsakten, en zoek het element in kwestie. De pagina basisakte en reglement van mede-eigendom legt uit hoe je ze leest.
En als de statuten niets zeggen?
Veel oude akten zijn karig. Het Burgerlijk Wetboek voorziet dan een vermoeden.
“Bij ontstentenis van of tegenstrijdigheid tussen titels, worden de gedeelten van gebouwen of gronden die tot het gebruik van alle mede-eigenaars of van enkelen onder hen bestemd zijn, geacht gemeenschappelijk te zijn.”Art. 3.84, derde lid, BW
Daaruit volgen twee lessen. Het vermoeden speelt in het voordeel van het gemeenschappelijke karakter, niet van het privatieve. Onze lezing: ga bij twijfel ervan uit dat het element gemeenschappelijk is, en raak niets aan zonder beslissing. En een element dat maar voor “sommige” mede-eigenaars dient, kan gemeenschappelijk blijven: een lift die maar één vleugel bedient, een trap die naar drie appartementen op de bovenste verdieping leidt.
De elementen die gewoonlijk gemeenschappelijk of privatief zijn
De volgende tabel geeft weer wat je vaak in Belgische basisakten aantreft. Ze vervangt het lezen van je eigen statuten niet, die er anders over kunnen beslissen.
| Element | Gebruikelijke kwalificatie | Aandachtspunt |
|---|---|---|
| Grond, funderingen, dragende muren, dak | Gemeenschappelijk | Structurele werken gaan via de algemene vergadering |
| Gevels, inkomhal, traphal, lift | Gemeenschappelijk | Het uitzicht van de gevel is vaak door de statuten beschermd |
| Stijgleidingen en afvoeren | Gemeenschappelijk tot de aftakking naar de kavel | Het punt waarop het privatief wordt, staat in de statuten |
| Collectieve verwarmingsketel, meterlokaal | Gemeenschappelijk | Soms een specifieke verdeelsleutel |
| Niet-dragende binnenwanden, vloerbekleding, keuken- en badkameruitrusting | Privatief | Let op geluidshinder als je de vloer vervangt |
| Ramen, voordeuren van de appartementen, rolluiken | Verschilt volgens de statuten | Model en kleur vaak opgelegd |
| Balkons en terrassen | Verschilt, soms gemeenschappelijk met exclusief gebruik | Waterdichting, borstwering en bekleding onderscheiden |
Wat is een gemeenschappelijk deel met exclusief gebruik?
Een zeer gangbare oplossing bestaat erin een element bij de gemeenschappelijke delen te laten en tegelijk het gebruik ervan voor te behouden aan één kavel. De tuin van het gelijkvloers of het dakterras dat bereikbaar is vanaf de bovenste verdieping zijn de klassieke voorbeelden. Men spreekt dan van een gemeenschappelijk deel met exclusief genotWoordenlijstRecht op exclusief gebruik van een gemeenschappelijk deel, zoals een tuin of een dakterras, dat de statuten aan een kavel toekennen. Het blijft een gemeenschappelijk deel; het reglement van mede-eigendom bepaalt hoe de kosten ervan worden verdeeld. Zie de woordenlijst.
Wie dat gebruik heeft, wordt er geen eigenaar van. Het reglement van mede-eigendom preciseert meestal wat ten laste van iedereen blijft, vaak de waterdichting en de structuur, en wat voor de gebruiker is, vaak het gewone onderhoud en de schade die hij veroorzaakt. Zo'n gebruik toekennen of intrekken, betekent de statuten wijzigen. Als de wijziging alleen het genot of het gebruik van de gemeenschappelijke delen betreft, wordt ze gestemd met een meerderheid van twee derde (artikel 3.88, § 1, 1°, a), en gaat ze daarna langs de notaris.
Een voorbeeld: het dakterras van de bovenste verdieping
Nemen we een dakterras dat alleen bereikbaar is vanaf het appartement op de zesde verdieping. De eigenaar wil de beschadigde tegels vervangen en merkt dat een insijpeling het plafond van de overloop eronder raakt. Je leest het in drie stappen. Zegt de basisakte dat het terras privatief is, gemeenschappelijk, of gemeenschappelijk met exclusief gebruik? Preciseert het reglement van mede-eigendom wie de bekleding, de waterdichting en de dragende structuur draagt? Bij gebrek aan precisering wordt het dak dat het gebouw beschermt, vermoed gemeenschappelijk te zijn, want het dient iedereen. Een gangbare verdeling laat de tegels ten laste van de gebruiker en behandelt de waterdichting als gemeenschappelijke last. Alleen je statuten kunnen dat bevestigen.
Wie beslist over werken, volgens de aard van het betrokken deel?
Op je privatieve deel ben je vrij, met respect voor de statuten, het reglement van interne orde en de rechten van je buren. Een keuken vernieuwen of parket leggen vraagt geen stemming. Kijk toch na of het RIO geen werfuren of regels voor geluidsisolatie vastlegt.
Zodra de werf een gemeenschappelijk deel raakt, neemt de algemene vergadering het over. De tabel vat de nuttige drempels van artikel 3.88 samen; ze worden uitgewerkt op de pagina stemregels en meerderheden.
| Project | Vereiste beslissing |
|---|---|
| Werken die de gemeenschappelijke delen raken, behalve werken die de wet oplegt en bewarende werken | Twee derde van de stemmen |
| Werken aan bepaalde privatieve delen die de VME beslist, mits bijzondere motivering | Twee derde van de stemmen |
| Verwerving van een onroerend goed dat gemeenschappelijk moet worden of daad van beschikking over een gemeenschappelijk onroerend goed | Vier vijfde van de stemmen |
| Splitsing van een kavel of samenvoeging van verschillende kavels | Vier vijfde van de stemmen |
| Wijziging van de verdeling van de aandelen | Eenparigheid van alle mede-eigenaars |
Een stuk gemeenschappelijke gang bij je appartement voegen, vraagt dus verschillende beslissingen tegelijk: de overdracht van een gemeenschappelijk deel, de wijziging van de basisakte en, in principe, de aanpassing van de aandelen. We raden af zo'n project op de algemene vergadering voor te leggen zonder het eerst met de notaris voor te bereiden: een stemming over een vage tekst moet hoe dan ook opnieuw.
Wie betaalt als een gemeenschappelijk element schade bij jou veroorzaakt?
De lasten die verbonden zijn aan de gemeenschappelijke delen, met name het onderhoud, de herstelling en de vernieuwing, worden over de mede-eigenaars verdeeld volgens de sleutel die het reglement van mede-eigendom vastlegt. Een insijpeling via het gemeenschappelijke dak wordt dus op kosten van de VME hersteld, en iedereen betaalt zijn deel, ook de getroffen eigenaar.
De schade binnen je appartement volgt een andere logica: verzekering van het gebouw, verzekering van je kavel, eventueel verhaal op de verantwoordelijke. De stappen worden uitgelegd op de pagina's waterschade en insijpelingen en verzekering van de mede-eigendom.
Als de verdeling je onevenwichtig lijkt, bijvoorbeeld omdat een element werd toegevoegd nadat de akte was opgesteld, laat de wet toe de rechter te vragen de wijze van verdeling van de lasten te verbeteren die onjuist is geworden door wijzigingen aan het gebouw (artikel 3.92, § 7). Voordat het zover komt, herinnert de pagina rechten en plichten van de mede-eigenaars aan de minnelijke stappen.
Doen, vermijden
- De statuten herlezen voordat je werken bestelt
- Voor elke zichtbare wijziging een schriftelijke stemming in de notulen verkrijgen
- Schade die van een gemeenschappelijk deel komt aan de syndicus melden
- De facturen bewaren van de werken die aan je kavel zijn uitgevoerd
- Je ramen vervangen zonder de statuten te hebben nagekeken
- Een privatief terras beschouwen als vrij van elke gemeenschappelijke regel
- Een gemeenschappelijke overloop of gang inpalmen zonder beslissing van de algemene vergadering
- Besluiten dat een element privatief is omdat alleen jij het gebruikt
Veelgestelde vragen
Zijn de ramen van mijn appartement privatief of gemeenschappelijk?
Dat hangt af van je statuten. Sommige basisakten rekenen de ramen tot de privatieve delen en leggen tegelijk een uniform model en een uniforme kleur op, andere rekenen ze tot de gemeenschappelijke delen. Als de titels zwijgen, pas je het vermoeden van artikel 3.84 van het Burgerlijk Wetboek toe.
Mag ik een dragende muur in mijn appartement doorbreken?
Een dragende muur hoort meestal bij de gemeenschappelijke ruwbouw. Werken die de gemeenschappelijke delen raken, worden op de algemene vergadering beslist met een meerderheid van twee derde van de stemmen (artikel 3.88, § 1, 1°, b), en kunnen bovendien een omgevingsvergunning of, in Brussel, een stedenbouwkundige vergunning vragen.
Wie betaalt de herstelling van een lek in de gemeenschappelijke kolom?
De herstelling van de gemeenschappelijke kolom is een gemeenschappelijke last, verdeeld volgens het reglement van mede-eigendom. De schade aan je appartement valt in principe onder de verzekeringen; de pagina over waterschade legt de stappen uit.
Kan een mede-eigenaar het exclusieve gebruik van een gemeenschappelijk deel krijgen?
Ja, als de statuten het voorzien of als ze in die zin worden gewijzigd. Een wijziging van de statuten die alleen het genot of het gebruik van de gemeenschappelijke delen betreft, wordt gestemd met een meerderheid van twee derde en moet daarna bij de notaris worden vastgelegd.
- Waterschade in je mede-eigendom: het gebouw of jij?
Meestal betalen twee contracten elk hun deel. De polis van het gebouw, afgesloten door de syndicus, neemt het beschadigde gebouw voor haar rekening als ze de waarborg waterschade bevat; je woningverzekering dekt je inboedel. De herstelling van het lek volgt een derde logica: die van het betrokken onderdeel, gemeenschappelijk of privatief.
- Werken in je appartement: wanneer de AV moet stemmen
In je privatieve deel renoveer je zonder iemand om raad te vragen. Zodra de werf een dragende muur, de gevel of een gemeenschappelijke leiding raakt, heb je een stemming van de algemene vergadering met twee derde nodig, verkregen vóór de eerste mokerslag. Zo weet je het en zo bereid je de aanvraag voor.