Rechten en plichten van een mede-eigenaar: wat je kunt eisen, en wat het gebouw van je verwacht

Je hebt de syndicus om de facturen van het laatste boekjaar gevraagd, en er komt niets. Of de vergadering heeft, in je afwezigheid, een beslissing gestemd die je duur te staan komt. Of nog: een buur verzekert je dat ‘het reglement het verbiedt’ en je vindt er geen spoor van. Op zulke momenten is de vraag altijd dezelfde: wat kan ik eisen, en wat ben ik verschuldigd?

De rechten en plichten van een mede-eigenaar liggen in de eerste plaats vast in het Burgerlijk Wetboek, in de artikelen 3.84 tot 3.100. De statuten en het reglement van interne orde vullen ze aan, maar kunnen ze niet inperken: het hoofdstuk over de mede-eigendom is van dwingend recht en elk strijdig beding wordt van rechtswege vervangen door de wettelijke regel (artikel 3.100). Kort gezegd: je rechten wegen zwaar, maar ze ontslaan je nooit van betalen. Deze fiche loopt beide kanten af en verwijst naar de gespecialiseerde fiches voor het detail van de procedures. Ze hoort bij het juridisch kader van de mede-eigendom.

Je rechten en plichten op je kavel

Je kavel, dat is een privatief deel en een aandeel in de gemeenschappelijke delen. Op het privatieve deel handel je zoals elke eigenaar: bewonen, verhuren, verkopen, inrichten. Er gelden twee grenzen. Je respecteert de bestemming van het gebouw en de regels van de statuten, en je komt niet aan de gemeenschappelijke delen zonder beslissing van de algemene vergadering. De grens tussen beide wordt uitgelegd in de fiche privatieve en gemeenschappelijke delen.

De wet beschermt je vrijheid van beheer: elk beding dat het recht van de mede-eigenaar beperkt om het beheer van zijn kavel toe te vertrouwen aan de persoon van zijn keuze, wordt voor niet geschreven gehouden (artikel 3.85, § 4).

Je kunt ook alleen in rechte optreden voor wat je kavel betreft, nadat je de syndicus daarvan op de hoogte hebt gebracht (artikel 3.92, § 1).

Meebeslissen: welke rechten heb je op de algemene vergadering?

Elke eigenaar van een kavel maakt deel uit van de algemene vergaderingWoordenlijstBeslissingsorgaan van de vereniging van mede-eigenaars, waarvan elke eigenaar van een kavel deel uitmaakt. Iedereen beschikt er over een aantal stemmen dat overeenkomt met zijn aandeel in de gemeenschappelijke delen. Zie de woordenlijst en kan er fysiek aan deelnemen, of op afstand als de uitnodiging dat voorziet (artikel 3.87, § 1). Je beschikt er over een aantal stemmen dat overeenstemt met je aandeel in de gemeenschappelijke delen.

Laten we een vergaderjaar vanuit jouw kant volgen. Alles begint voor de uitnodiging. Je kunt op elk moment een punt op de agenda laten zetten; voor de gewone vergadering moet je schriftelijke voorstel de syndicus bereiken minstens drie weken voor het begin van de periode van vijftien dagen die het reglement van interne orde vastlegt (artikel 3.87, §§ 3 en 4). Dat is de datum die we je aanraden als eerste in je agenda te noteren, omdat die bepaalt of je punt op de gewone vergadering besproken wordt.

Kan een vraag niet wachten, dan ben je niet afhankelijk van de goede wil van de syndicus. De mede-eigenaars die alleen of samen minstens een vijfde van de aandelen in de gemeenschappelijke delen hebben, kunnen een vergadering eisen; de syndicus roept die dan bijeen binnen dertig dagen na het verzoek (artikel 3.87, § 2). Geeft hij geen gevolg, dan kan een van de mede-eigenaars die het verzoek mee ondertekend hebben, de vergadering zelf bijeenroepen.

Op de dag zelf mag je je laten bijstaan door een persoon, op voorwaarde dat je de syndicus minstens vier werkdagen voor de vergadering per aangetekende zending verwittigt (artikel 3.87, § 1). Die persoon mag de discussie niet leiden of monopoliseren. Kun je niet komen, dan laat je je vertegenwoordigen met een volmachtWoordenlijstDocument waarmee een mede-eigenaar zich op de algemene vergadering laat vertegenwoordigen door een lasthebber die hij bij naam aanwijst. Niemand mag meer dan drie volmachten aanvaarden, tenzij zijn stemmen en die van zijn volmachtgevers samen niet meer dan 10 % van het totaal bedragen, en de syndicus mag geen lasthebber zijn. Zie de woordenlijst die de lasthebber bij naam aanwijst (artikel 3.87, § 7).

Na de zitting bezorgt de syndicus je de beslissingen binnen dertig dagen na de vergadering (artikel 3.87, § 12). Bewaar dat document: het laat je later nagaan wat er werkelijk gestemd is. De praktische organisatie staat in de fiches uitnodiging voor de algemene vergadering en stemregels en meerderheden.

Het recht om geïnformeerd te worden

De syndicus moet de mede-eigenaars toegang geven tot alle documenten of informatie van niet-privatieve aard over de mede-eigendom (artikel 3.89, § 5). Rekeningen, leveringscontracten, offertes, briefwisseling met de verzekeraar: die stukken gaan je aan.

Daar komen enkele precieze rechten bij. Het reglement van interne orde en het register van de beslissingen kun je ter plaatse en kosteloos inzien op de zetel van de vereniging (artikel 3.93). De syndicus brengt je onverwijld op de hoogte van de rechtsvorderingen die door of tegen de vereniging zijn ingesteld (artikel 3.92, § 1). En elke mede-eigenaar kan op kosten van de vereniging de vertaling krijgen van de documenten in de taal of een van de talen van het taalgebied waar het gebouw ligt (artikel 3.96), wat vooral in Brussel telt.

Een beslissing benadeelt je: hoe vecht je ze aan?

De wet geeft je meerdere individuele rechtsmiddelen, die allemaal voor de vrederechter komen.

Je kunt de vernietiging of de wijziging vragen van een onregelmatige, bedrieglijke of onrechtmatige beslissing die je een persoonlijk nadeel berokkent, binnen vier maanden na de datum van de vergadering (artikel 3.92, § 3). Die termijn wordt niet verlengd: de fiche een beslissing van de AV aanvechten beschrijft hoe je te werk gaat.

Je kunt de rechter ook vragen een vergadering bijeen te roepen als de syndicus nalaat of onrechtmatig weigert dat te doen, je toe te staan dringendeWoordenlijstNoodzakelijke en dringende werken aan de gemeenschappelijke delen. Als de algemene vergadering de vereiste meerderheid niet haalt, kan elke mede-eigenaar zich door de rechter laten machtigen om ze alleen uit te voeren, op kosten van de vereniging. Zie de woordenlijst en noodzakelijke werken aan de gemeenschappelijke delen uit te voeren wanneer de meerderheid niet bereikt kan worden, of verkeerd berekende aandelen recht te zetten (artikel 3.92, §§ 4, 5 en 7).

Krijg je volledig gelijk tegen de vereniging, dan ben je vrijgesteld van bijdragen in de erelonen en gerechtskosten, die over de andere mede-eigenaars worden verdeeld. De procedures worden beschreven in de fiche vrederechter en geschillen.

Wat zijn je plichten als mede-eigenaar?

De eerste is financieel, en daar transigeren we niet over: een beslissing aanvechten schort je betalingen niet op. Het vermogen van de vereniging bestaat uit de periodieke bijdragen van de mede-eigenaars die de algemene vergadering beslist (artikel 3.86, § 3). Je betaalt dus je deel van de lasten volgens de verdeelsleutel van het reglement van mede-eigendom, de provisies voor het werkkapitaal en in voorkomend geval de bijdragen aan het reservekapitaal. Is je kavel met vruchtgebruik bezwaard, dan zijn blote eigenaar en vruchtgebruiker hoofdelijk gehouden tot die lasten. De gevolgen van een betalingsachterstand lees je in de fiche mede-eigenaar betaalt niet: wat doe je.

De tweede is de statuten, het reglement van interne orde en de beslissingen van de vergadering naleven. Ze binden je rechtstreeks als je stemrecht had op het moment dat ze werden aangenomen, ook als je afwezig was of tegen stemde (artikel 3.93, § 5).

De derde gaat over informatie. Je brengt de syndicus onverwijld op de hoogte van je adreswijzigingen en van de wijzigingen in de persoonlijke of zakelijke toestand van je kavel (artikel 3.93, § 2): verkoop, schenking, splitsing van eigendom. Verhuur je, dan bezorg je de bewoner het reglement van interne orde en de beslissingen die hem aanbelangen, anders zijn ze niet aan hem tegenwerpbaar. De fiche reglement van interne orde beschrijft dat mechanisme.

Je kavel verkopen: vijftien dagen om de koper in te lichten

De verkoop van een kavel brengt precieze informatieplichten mee. Vóór de ondertekening van het compromis of het aankoopbod bezorgt de notaris, de professionele tussenpersoon of de verkoper de koper een reeks gegevens die de syndicus op eenvoudig verzoek binnen vijftien dagen meedeelt (artikel 3.94, § 1). Daaronder vallen met name het bedrag van het werkkapitaal en het reservekapitaal, de eventuele achterstallen van de verkoper, het overzicht van de lopende gerechtelijke procedures en de notulen van de algemene vergaderingen van de laatste drie jaar.

Bij de authentieke akte ondervraagt de notaris de syndicus opnieuw over de uitgaven en provisieoproepen die vóór de overdracht beslist zijn. De verdeling van de schulden tussen verkoper en koper, en de volledige lijst van de stukken, komen aan bod in de fiche documenten bij de verkoop.