Basisakte en reglement van mede-eigendom: lezen en wijzigen
In het dossier dat de notaris je gaf, bepalen een basisakte en een reglement van mede-eigendom je aandelen, je stemmen en je lasten. Zo lees je ze, en zo verander je ze.
Inhoud van de pagina
- De statuten opvragenVraag de syndicus of de notaris een volledige kopie van de basisakte, het reglement van mede-eigendom en alle wijzigingsakten.
- Je kavel terugvindenZoek de beschrijving van je privatieve deel en het aandeel ervan in de gemeenschappelijke delen.
- De verdeling van de lasten lezenKijk na welke criteria en welke berekeningswijze het reglement van mede-eigendom voor elk soort last voorziet.
- Een wijziging voorbereidenLaat het voorstel met de voorgestelde tekst op de agenda zetten en laat de beslissing daarna door een notaris vastleggen.
- Laten overschrijvenGa na of de wijzigingsakte overgeschreven is, want anders is ze niet tegenwerpelijk aan derden.
Een afrekening lijkt je onrechtvaardig. Een buur wil zijn terras dichtmaken. De vergadering overweegt een gemeenschappelijke kelder te verkopen. In alle drie de gevallen zegt iemand uiteindelijk: ‘We moeten in de basisakte kijken.’ Je haalt het dossier van de notaris weer boven en stuit op een dichte tekst vol duizendsten en kavelnummers, die je bij de aankoop nooit echt gelezen hebt.
Toch is het het document dat de mede-eigendom juridisch doet bestaan. De basisakte wordt opgesteld door een notaris, vaak op vraag van de promotor of van de eigenaar die een gebouw opsplitst, en beschrijft wat van elk afzonderlijk is en wat van iedereen is. Ze gaat bijna altijd samen met het reglement van mede-eigendom, en het Burgerlijk Wetboek noemt die twee teksten samen de statutenWoordenlijstGeheel van de basisakte en het reglement van mede-eigendom. Ze moeten bij authentieke akte worden opgemaakt, net als elke wijziging ervan, en worden overgeschreven om aan derden tegenstelbaar te zijn. Zie de woordenlijst van het gebouw. Maar ze hebben niet het laatste woord. Ze passen in het wettelijk kader van de mede-eigendom dat het Burgerlijk Wetboek vastlegt, en dat gaat erboven.
Basisakte, reglement van mede-eigendom, RIO: drie aparte teksten
Het Burgerlijk Wetboek legt elk gebouw dat onder het stelsel van de mede-eigendom valt drie documenten op (artikel 3.84): een basisakte, een reglement van mede-eigendom en een reglement van interne orde. De eerste twee zijn notarieel. Het derde niet.
| Document | Vorm | Essentiële inhoud | Wijziging |
|---|---|---|---|
| Basisakte | Authentieke akte, overgeschreven | Beschrijving van het geheel, van de privatieve en gemeenschappelijke delen, aandeel van elke kavel | Algemene vergadering, daarna notaris |
| Reglement van mede-eigendom | Authentieke akte, overgeschreven | Rechten en plichten, verdeling van de lasten, sancties bij niet-betaling | Algemene vergadering, daarna notaris |
| Reglement van interne orde | Onderhandse akte | Werking van de vergadering, aanstelling van de syndicus, periode van de gewone AV | Algemene vergadering, zonder notaris |
In de praktijk worden basisakte en reglement van mede-eigendom vaak in één notariële akte samengebracht. Het reglement van interne orde heeft een eigen fiche: reglement van interne orde.
“De basisakte en het reglement van mede-eigendom, die de statuten van het gebouw of van de groep van gebouwen vormen, alsook iedere wijziging die daarin wordt aangebracht, moeten het voorwerp zijn van een authentieke akte.”Art. 3.85, § 1, BW
Wat staat er in de basisakte?
Artikel 3.85, § 1, legt de minimale inhoud vast.
Je vindt er eerst de beschrijving van het onroerend geheel: het perceel, het gebouw of de gebouwen, hun verdiepingen. Daarna volgen de privatieve delen, kavel per kavel (een appartement op de derde verdieping met kelder nummer 12, bijvoorbeeld), en de gemeenschappelijke delen.
De kern van de akte is de vaststelling van het aandeel in de gemeenschappelijke delen dat aan elk privatief deel verbonden is. Die aandelenWoordenlijstDeel van de gemeenschappelijke delen dat aan elke kavel verbonden is, vastgelegd in de basisakte volgens de respectieve waarde van de privatieve delen. De aandelen bepalen het aantal stemmen in de algemene vergadering en kunnen alleen met eenparigheid van alle mede-eigenaars worden gewijzigd. Zie de woordenlijst, vaak uitgedrukt in duizendsten of tienduizendsten, worden niet vrij gekozen. De wet verplicht rekening te houden met de respectieve waarde van de kavels, bepaald op basis van drie criteria: de netto vloeroppervlakte, de bestemming en de ligging van het privatieve deel. De berekening steunt op een gemotiveerd verslag van een notaris, een landmeter-expert, een architect of een vastgoedmakelaar.
Waarom is dat belangrijk voor jou? Omdat het aandeel je aantal stemmen op de algemene vergadering bepaalt (artikel 3.87, § 6) en vaak als basis dient voor de verdeling van de lasten. Concreet is het het eerste cijfer dat je in de akte zoekt, nog voor de beschrijving van je appartement.
Oude akten hebben niet altijd dat gemotiveerde verslag, en sommige aandelen zijn volgens een andere logica vastgelegd. Is dat bij jou het geval en is het verschil duidelijk geworden, bijvoorbeeld na de verbouwing van een gemeenschappelijke zolder tot appartement, dan staat de vordering tot verbetering bij de rechter open (artikel 3.92, § 7), uitgelegd in de fiche vrederechter en geschillen in de mede-eigendom.
Wat staat er in het reglement van mede-eigendom?
Het reglement van mede-eigendom bestaat uit minstens twee luiken.
Het eerste beschrijft de rechten en plichten van elke mede-eigenaar met betrekking tot de privatieve en de gemeenschappelijke delen. Daar vind je, naargelang het gebouw, het verbod om het uitzicht van de gevels zonder toestemming te veranderen, de regels over beroepsactiviteiten in een appartement of het exclusieve gebruik van een gemeenschappelijke tuin.
Het tweede luik gaat over geld: de gemotiveerde criteria en de berekeningswijze van de verdeling van de lasten, en in voorkomend geval de clausules en sancties bij niet-betaling. Een verdeelsleutelWoordenlijstRekenregel die bepaalt welk deel van een categorie lasten elke kavel draagt: aandelen, gemeten verbruik of een ander gemotiveerd criterium. De criteria en de berekeningswijze staan in het reglement van mede-eigendom. Zie de woordenlijst kan voor de meeste uitgaven de aandelen volgen en een andere logica voor de lift, waar de benedenverdieping geen nut van heeft, of voor de verwarming, verdeeld volgens meters.
Het reglement van mede-eigendom kan niet alles regelen. Twee clausules worden door artikel 3.85 voor niet geschreven gehouden: de clausule die je recht beperkt om het beheer van je kavel toe te vertrouwen aan wie je wilt, en de clausule die geschillen over de mede-eigendom aan arbiters toevertrouwt.
Hoe wijzig je de basisakte, en met welke meerderheid?
De procedure volgt altijd hetzelfde pad: een beslissing van de algemene vergadering met de juiste meerderheid, dan een notariële akte, dan de overschrijving. De meerderheid hangt af van wat je verandert (artikel 3.88).
| Beoogde wijziging | Vereiste meerderheid |
|---|---|
| Statuten, voor zover de wijziging alleen het genot, het gebruik of het beheer van de gemeenschappelijke delen betreft | Twee derde van de stemmen |
| Elke andere wijziging van de statuten, inclusief de verdeling van de lasten | Vier vijfde van de stemmen |
| Wijziging van de bestemming van het gebouw of van een deel ervan | Vier vijfde van de stemmen |
| Opsplitsing van een kavel of samenvoeging van meerdere kavels | Vier vijfde van de stemmen |
| Verdeling van de aandelen in de mede-eigendom | Eenparigheid van alle mede-eigenaars |
De meerderheden worden berekend op de stemmen van de aanwezige of vertegenwoordigde mede-eigenaars, zonder rekening te houden met onthoudingen en blanco of ongeldige stemmen. De details van quorums en berekening staan in de fiche stemregels en meerderheden.
De eenparigheid die vereist is om aan de aandelen te raken, betreft alle mede-eigenaars, niet alleen de aanwezigen. Mislukt ze alleen omdat sommigen afwezig zijn, dan voorziet de wet een nieuwe algemene vergadering na een termijn van minstens dertig dagen (artikel 3.88, § 4).
Het geval van de promotor vóór de voorlopige oplevering
Zolang de gemeenschappelijke delen niet voorlopig opgeleverd zijn, kunnen degenen die de oorspronkelijke statuten ondertekend hebben ze nog zonder stemming wijzigen, op voorwaarde dat dat verantwoord is door technische redenen of door het rechtmatig belang van de vereniging, dat het de rechten van de andere mede-eigenaars niet aantast en hun verplichtingen niet verzwaart. Zij dragen de kosten en moeten elke mede-eigenaar minstens twee maanden vóór de ondertekening van de wijzigingsakte per aangetekende zending verwittigen (artikel 3.85, § 2).
Waarom de overschrijving alles verandert
Tekenen bij de notaris volstaat niet. De statuten en hun wijzigingen moeten overgeschreven worden in de registers van het bevoegde kantoor van de Algemene Administratie van de Patrimoniumdocumentatie, dat de notarissen het kantoor Rechtszekerheid noemen.
Die formaliteit heeft twee gevolgen. Enerzijds maakt ze de statuten tegenwerpelijk aan derden. Anderzijds bepaalt ze de rechtspersoonlijkheid van de vereniging: de VME verkrijgt die rechtspersoonlijkheid pas zodra de onverdeeldheid ontstaan is en de basisakte en het reglement van mede-eigendom overgeschreven zijn (artikel 3.86, § 1). Zolang de overschrijving ontbreekt, kan de vereniging zich tegenover derden niet op haar rechtspersoonlijkheid beroepen, terwijl die derden ze wel tegen haar kunnen inroepen. De fiche vereniging van mede-eigenaars (VME) werkt dat punt uit.
De meest voorkomende leesfouten
Eerste valkuil: denken dat een beslissing van de vergadering volstaat. Een wijziging van de statuten die gestemd maar nooit bij de notaris verleden is, blijft wankel, zeker tegenover een koper die ze niet ontvangen heeft. Onze lezing: een stemming die aan de statuten raakt, is pas af op de dag dat de wijzigingsakte overgeschreven is, en je moet het dossier tot dan opvolgen.
Tweede valkuil: de basisakte lezen zonder de wijzigingsakten. Een kavel die in 2008 opgesplitst is, een kelder die in 2015 verkocht is: elke wijziging kreeg een aparte akte. Vraag de volledige lijst aan de syndicus.
Derde valkuil: de beschrijving van de gemeenschappelijke delen voor volledig houden. Bij ontstentenis van of tegenstrijdigheid tussen titels beschouwt de wet de delen van gebouwen of gronden die bestemd zijn voor het gebruik van alle mede-eigenaars of van sommigen onder hen als gemeenschappelijk (artikel 3.84). De fiche privatieve en gemeenschappelijke delen legt uit hoe je grensgevallen zoals ramen, balkons of leidingen beslecht.
Laatste valkuil, voor kopers: een verkoopovereenkomst tekenen zonder de statuten gelezen te hebben. Je moet ze naleven zodra je mede-eigenaar wordt. We raden niemand aan een appartement te kopen zonder eerst het aandeel, de lastensleutel en de gebruiksbeperkingen van de kavel te hebben opgezocht. De documenten die je vóór de ondertekening moet eisen, staan in de fiche documenten bij een verkoop.
Doen, vermijden
- Een kopie van de statuten en van elke wijzigingsakte bewaren
- De verdeelsleutel uit het reglement vergelijken met de ontvangen afrekening
- De ontwerptekst bij de uitnodiging voegen wanneer een wijziging wordt voorgesteld
- Oude clausules laten toetsen aan het huidige Burgerlijk Wetboek
- Het reglement van mede-eigendom verwarren met het reglement van interne orde
- Een clausule toepassen die strijdig is met de wet, omdat ze in de akte staat
- De aandelen veranderen met een gewone meerderheidsstemming
- De overschrijving vergeten na de ondertekening bij de notaris
Veelgestelde vragen
Wie betaalt de wijziging van de statuten?
In principe de vereniging van mede-eigenaars, aangezien de algemene vergadering over de wijziging beslist. De wet voorziet een uitzondering: wanneer degenen die de oorspronkelijke statuten ondertekend hebben, vaak de promotor, ze wijzigen vóór de voorlopige oplevering van de gemeenschappelijke delen, dragen zij de kosten.
Kan de basisakte gewijzigd worden zonder notaris?
Nee. Artikel 3.85, § 1, van het Burgerlijk Wetboek eist dat de statuten en elke wijziging ervan het voorwerp zijn van een authentieke akte. Alleen het reglement van interne orde kan onderhands worden opgesteld en gewijzigd.
Wat als de aandelen van bij het begin verkeerd berekend zijn?
Elke mede-eigenaar kan de rechter vragen de verdeling van de aandelen of de wijze van verdeling van de lasten te verbeteren als ze onjuist berekend zijn of onjuist geworden zijn door wijzigingen aan het gebouw (artikel 3.92, § 7).
Waar vind ik de basisakte van mijn gebouw?
De syndicus moet ze bewaren en ter beschikking houden van de mede-eigenaars. Ze zit ook in het dossier dat je bij je aankoop kreeg, en je kunt ze opvragen bij de notaris die ze verleden heeft of bij het kantoor Rechtszekerheid waar ze overgeschreven is.
- Airbnb verbieden in je mede-eigendom: kan dat?
Ja, maar niet met een eenvoudig artikel in het reglement van interne orde. Een Belgische mede-eigendom kan toeristische verhuur verbieden of aan regels binden door haar statuten te wijzigen, met een meerderheid van vier vijfde van de stemmen en bij de notaris. In Brussel kan een mede-eigenaar zich bovendien niet registreren zonder het schriftelijk akkoord van de algemene vergadering.
- Balkon: gemeenschappelijk of privatief? Vier antwoorden
Een balkon is niet van nature gemeenschappelijk of privatief: in België deelt het Burgerlijk Wetboek het niet in, je statuten beslissen, element per element. Draagplaat, waterdichting, bekleding en borstwering kunnen vier verschillende statuten hebben. Zwijgen de statuten, dan wordt het element vermoed gemeenschappelijk te zijn.