Een appartement verkopen in mede-eigendom: het dossier en de eindafrekening

Je appartement is onder compromis, de notaris heeft een datum voor de akte in gedachten, en er ontbreekt nog een stuk van de syndicus. Daar loopt een verkoop bijna altijd mis: niet op de prijs, niet op de lening van de koper, maar op cijfers die niemand tijdig heeft opgevraagd.

Een appartement verkopen in mede-eigendom voegt een laag toe aan een gewone verkoop. Je draagt een kavel over, dus ook een aandeel in de gemeenschappelijke delen, een positie in lopende rekeningen en een plaats op de algemene vergadering. Het Burgerlijk Wetboek regelt die overdracht: informatie die vóór de ondertekening moet worden bezorgd, een regel voor de verdeling van de lasten, een inhouding op je prijs op de dag van de akte. Deze pagina volgt de verkoop in jouw volgorde, van de beslissing om te verkopen tot de eindafrekening.

Het dossier van de syndicus vraag je op zodra je appartement te koop staat

Vóór de ondertekening van de overeenkomst, het aanbod of de belofte van aankoop moet de koper een reeks gegevens over de mede-eigendom hebben ontvangen. Jij, de notaris of de professionele tussenpersoon bezorgt ze, en de syndicus levert ze op eenvoudig verzoek binnen vijftien dagen (art. 3.94, § 1, uittreksel uit het Burgerlijk Wetboek gepubliceerd door het BIV). Het gaat om zes reeksen gegevens: het bedrag van de twee fondsen, je eventuele achterstallen, de stand van de provisieoproepen voor het reservekapitaal die vóór de verkoop beslist zijn, de lopende gerechtelijke procedures, de notulen van de algemene vergaderingen van de laatste drie jaar samen met de afrekeningen van de lasten van de laatste twee boekjaren, en de laatste goedgekeurde balans. De volledige lijst en hoe je ze formuleert, vind je in documenten bij de verkoop.

Vijftien dagen lijken kort voor de syndicus en lang voor een koper die haast heeft. Ons advies past in één zin: schrijf de syndicus op de dag dat je beslist te verkopen, niet op de dag dat er een kandidaat opduikt. Een vrijwillige syndicus op vakantie, een kantoor dat veertig gebouwen opvolgt, een boekjaar dat nog niet goedgekeurd is: elk van die tegenvallers kost een week, en ze tellen altijd op het slechtste moment op.

De kosten die de syndicus voor die mededeling aanrekent, zijn voor jouw rekening (art. 3.94, § 4). De wet legt het bedrag niet vast. Het staat meestal in de syndicusovereenkomst, bij de aanvullende prestaties, en je vraagt het beter schriftelijk op voor je het dossier bestelt dan dat je het ontdekt op de afrekening bij de akte. Werkt je gebouw met een vereenvoudigde boekhouding, reken er dan ook op dat sommige stukken met de hand worden samengesteld.

Wie betaalt de werken die vóór de verkoop zijn gestemd?

De basisregel speelt eerder in jouw voordeel, en precies daarom zal je koper erover willen praten. De uitgaven voor behoud, onderhoud, herstelling en vernieuwing die beslist zijn vóór de vaste datum van de eigendomsoverdracht, maar waarvan de betaling na die datum wordt gevraagd, worden gedragen door de nieuwe mede-eigenaar, behoudens andersluidend beding (art. 3.94, § 2). Hetzelfde geldt voor de provisieoproepenWoordenlijstBetalingsverzoek van de syndicus aan de mede-eigenaars om het werkkapitaal of het reservekapitaal te spijzen. Bij de provisieoproep vermeldt de syndicus welk deel naar het reservekapitaal gaat. Zie de woordenlijst voor het reservekapitaal die vóór de overdracht zijn goedgekeurd.

Een gevelwerf die in maart gestemd en in november gefactureerd wordt, valt dus ten laste van je koper als de akte intussen verleden is. De gewone lasten volgen een andere datum: hij draagt ze vanaf het moment dat hij de gemeenschappelijke delen werkelijk gebruikt, in de praktijk meestal de dag van de authentieke akte. Twee data, twee regelingen, één compromis om ze te beslechten.

Die regeling is tussen verkoper en koper niet dwingend. Je kunt het omgekeerde afspreken, verdelen, een plafond vastleggen. Onze lezing: een schriftelijke en becijferde afspraak op basis van een overzicht van de syndicus is meer waard dan een stijlclausule die naar de wet verwijst. Over een bedrag dat genoemd is, praat je één keer, aan tafel. Over een bedrag dat je ontdekt, praat je bij de vrederechter. De meerderheden waarmee die werken gestemd zijn, lees je in stemregels en meerderheden, en dezelfde afweging van de andere kant in een appartement kopen in mede-eigendom.

Jouw aandeel in het werkkapitaal krijg je terug, dat in het reservekapitaal niet

Twee kassen, twee lotsbestemmingen, en het verschil loopt vaak op tot honderden euro.

Je blijft schuldeiser van de vereniging voor het deel van het werkkapitaalWoordenlijstSom van de voorschotten die de mede-eigenaars als provisie betalen voor de periodieke uitgaven, zoals de verwarming en verlichting van de gemeenschappelijke delen of de beheerskosten. Het staat op een aparte rekening op naam van de vereniging. Zie de woordenlijst dat overeenstemt met de periode waarin je de gemeenschappelijke delen niet meer gebruikt (art. 3.94, § 5). De syndicus maakt op die datum een afrekening op, en het saldo wordt je terugbetaald, of gevraagd als het negatief is. Vraag die afrekening op: ze komt niet altijd vanzelf, en ze is des te moeilijker op te eisen zes maanden na de akte, wanneer het dossier voor iedereen afgesloten is behalve voor jou.

Jouw aandeel in het reservekapitaalWoordenlijstSom van de periodieke inbrengen voor niet-periodieke uitgaven, zoals de vernieuwing van de verwarming of de lift. Het is verplicht uiterlijk vijf jaar na de voorlopige oplevering, met een jaarlijkse bijdrage van minstens 5 % van de gewone gemeenschappelijke lasten van het vorige boekjaar, tenzij de algemene vergadering met vier vijfde van de stemmen anders beslist. Zie de woordenlijst blijft daarentegen eigendom van de vereniging, volgens hetzelfde artikel. Je krijgt het niet terug, zelfs niet na vijftien jaar stortingen. Vandaar het wijdverbreide gebruik om de koper in het compromis te vragen het je terug te betalen. Die vraag is verdedigbaar: hij neemt een gebouw over waarvoor al gespaard is, wat zijn eigen provisieoproepen verlaagt. Je becijfert ze op de laatste goedgekeurde balans, en je onderhandelt erover zoals over de rest van de prijs. Het mechanisme van de twee fondsen wordt uitgelegd in werkkapitaal en reservekapitaal.

Wat houdt de notaris in op je prijs?

Op de dag van de akte betaalt de notaris je de prijs niet uit zonder de syndicus te hebben ondervraagd. Dat heeft hij gedaan met een aangetekende zending, en de syndicus had dertig dagen om te antwoorden over de uitgaven die vóór de overdracht beslist zijn, de provisieoproepen en de schulden uit lopende geschillen; zonder antwoord worden de partijen op de hoogte gebracht (art. 3.94, § 2). Binnen dertig dagen na de akte keert de beweging om: de notaris deelt de syndicus de datum van de akte, de betrokken kavel en de identiteit van de partijen mee (art. 3.94, § 3).

Op de bedragen die jou toekomen, houdt hij je achterstallige lasten in, gewone en buitengewone, de kosten voor de invordering van die achterstallen en de kosten voor de mededeling van de informatie (art. 3.95). De bevoorrechte schuldeisers, dan de hypothecaire, dan wie hem een beslag onder derden of een overdracht van schuldvordering heeft betekend, gaan voor op de vereniging.

Betwist je het bedrag, dan verwittigt de notaris de syndicus met een aangetekende zending binnen drie werkdagen na het verlijden van de akte. Hij kan je pas geldig betalen als er geen bewarend of uitvoerend beslag onder derden is betekend binnen twintig werkdagen na die zending. De betwisting is dus een echt rechtsmiddel, met een korte kalender; als vertragingsmanoeuvre heeft ze geen zin.

De praktische les is rekenkunde. Een achterstal die je in maart betaalt, kost zijn bedrag. Dezelfde achterstal, ontdekt op de dag van de akte, kost zijn bedrag, de invorderingskosten, en soms enkele weken wachten op je saldo. De invordering vanuit de kant van de vereniging wordt beschreven in mede-eigenaar betaalt niet, en de logica van de afrekeningen in jaarlijkse afrekening van de lasten.

De attesten die je bestelt voor de eerste advertentie

Niet alle stukken van een appartementsverkoop komen van de syndicus, en net die andere stukken doen vaak een datum verschuiven. Hieronder de Vlaamse regels; staat je appartement in Brussel, dan gelden de Brusselse regels en bevestigt je notaris welke attesten nodig zijn.

Het energieprestatiecertificaat (EPC) moet er zijn voor je het appartement te koop aanbiedt. Je laat het opmaken door een energiedeskundige type A, het energielabel en de energiescore moeten in de advertentie staan, en bij de notariële overdracht bezorg je de koper een geldig EPC. Een EPC is maximaal tien jaar geldig, en voor een verkoop moet het opgemaakt zijn vanaf 2019 (EPC van een residentiële gebouweenheid, Vlaanderen.be). Voor een appartement uit een gebouw van vóór 2001 heb je ook een asbestattest voor je privatieve deel nodig, waarvan de inhoud bij de ondertekening van het compromis aan de koper moet worden meegedeeld; de VME moet tegen 31 december 2026 een asbestattest voor de gemeenschappelijke delen hebben, en als dat er al is, deel je ook de inhoud daarvan mee. Dan volgen het keuringsattest van de elektrische installatie, het bodemattest, dat de notaris meestal bij de OVAM opvraagt, het postinterventiedossierWoordenlijstDossier dat bij werken wordt samengesteld en de informatie bundelt die nuttig is voor veiligheid en gezondheid bij latere werken aan het bouwwerk. De syndicus moet het in voorkomend geval bewaren op de manier die de Koning bepaalt. Zie de woordenlijst voor werken die sinds mei 2001 zijn uitgevoerd, het attest van de stookolietank als het gebouw met stookolie wordt verwarmd, en de vastgoedinformatie voor overdracht, die je via het Vastgoedinformatieplatform aanvraagt en die bij de verkoop niet ouder mag zijn dan één jaar. Ook de informatie over overstromingsgevoeligheid hoort in de advertentie (een woning verkopen, Vlaanderen.be).

Eén punt verdient een herinnering voor een appartement: het EPC van je appartement betreft enkel de privatieve delen. De gemeenschappelijke delen hebben een eigen EPC, dat de syndicus voor de VME laat opmaken, en de gegevens daarvan worden automatisch gebruikt voor de EPC's van de afzonderlijke appartementen. Een slecht geïsoleerd gemeenschappelijk dak weegt dus op je resultaat zonder dat je het alleen kunt vervangen, en een goed gevuld reservekapitaal verbetert je certificaat niet. De volledige lijst van de stukken, mede-eigendom inbegrepen, staat in documenten bij de verkoop.

De kalender, van de beslissing om te verkopen tot de eindafrekening

Die kalender houdt stand als de documenten vroeg vertrekken. Hij breekt zodra een stuk ontbreekt, en het is bijna altijd hetzelfde: de laatste goedgekeurde balans van een mede-eigendom waarvan de jaarlijkse algemene vergadering is uitgesteld. Zit je gebouw in dat geval, zeg het dan aan de koper en zijn notaris op het moment van het compromis, in plaats van een datum te laten vastleggen die niemand kan halen.

Algemene informatie zoals deze vervangt het advies van je notaris over je dossier niet, zeker niet als de mede-eigendom een lopend geschil heeft of als je achterstallen betwist worden. Het vervolg van de verkoop, aan de kant van de koper, lees je in mede-eigenaar worden, en de volledige overdracht in kopen en verkopen in mede-eigendom.