Mede-eigenaar betaalt niet: herinneren, in gebreke stellen en naar de vrederechter stappen

Een provisieoproep blijft onbetaald, dan de volgende. De betrokken mede-eigenaar antwoordt niet meer, of belooft ‘volgende maand’ alles recht te zetten. Intussen blijven de facturen van het gebouw binnenkomen, smelt het werkkapitaalWoordenlijstSom van de voorschotten die de mede-eigenaars als provisie betalen voor de periodieke uitgaven, zoals de verwarming en verlichting van de gemeenschappelijke delen of de beheerskosten. Het staat op een aparte rekening op naam van de vereniging. Zie de woordenlijst weg, en lanceert de syndicus uiteindelijk een aanvullende provisieoproep bij de mede-eigenaars die wel betalen. Als een mede-eigenaar niet betaalt, staat de hele mede-eigendom onder spanning.

Ons advies past in één zin: herinner vanaf de eerste onbetaalde provisieoproep. Een oude achterstand recupereer je moeilijker dan een vertraging die je meteen aanpakt. Het goede nieuws is dat de Belgische wet de syndicus de middelen geeft om op eigen initiatief op te treden, zonder op de algemene vergadering te wachten. Blijft de juiste volgorde: herinnering, ingebrekestelling, vrederechterWoordenlijstRechter die sinds 1 januari 2019 bevoegd is voor alle geschillen over de mede-eigendom van gebouwde onroerende goederen, ongeacht het bedrag van de vordering. Een clausule in de statuten die die geschillen aan een scheidsrechter toevertrouwt, wordt als niet geschreven beschouwd. Zie de woordenlijst als het moet, en in laatste instantie de verkoop van de kavel, waarmee de schuld vaak gerecupereerd wordt.

Mag de syndicus optreden zonder voorafgaande toestemming van de algemene vergadering?

Ja. Artikel 3.86, § 3, van het Burgerlijk Wetboek is duidelijk:

“De syndicus kan alle gerechtelijke en buitengerechtelijke maatregelen nemen voor de invordering van de lasten.”

Art. 3.86, § 3, BW

Die bevoegdheid komt bovenop de algemene opdracht van de syndicus om de vereniging van mede-eigenaarsWoordenlijstRechtspersoon die de mede-eigenaars groepeert en als enig doel het behoud en het beheer van het gebouw heeft. Ze krijgt rechtspersoonlijkheid zodra een eerste kavel wordt overgedragen, op voorwaarde dat de basisakte en het reglement van mede-eigendom zijn overgeschreven. Zie de woordenlijst in rechte te vertegenwoordigen. Het Hof van Cassatie oordeelde op 19 maart 2021 dat de syndicus een procedure tot betaling van de provisies en de achterstallen kan instellen zonder de toestemming of de bekrachtiging van de algemene vergadering te verkrijgen.

Concreet is een stemming dus niet nodig om een advocaat in te schakelen of een nalatige mede-eigenaar te laten dagvaarden. De syndicus blijft verantwoordelijk voor zijn beheer: hij moet zijn stappen en de kosten ervan kunnen verantwoorden, en er rekenschap over afleggen op de algemene vergadering die de rekeningen goedkeurt. In een mede-eigendom met een raad van mede-eigendom voorkomt het veel spanningen als je die raad informeert zodra het dossier geopend wordt.

De vrijwillige syndicus heeft dezelfde bevoegdheid als de professionele syndicus. Het verschil zit in de werklast en in de vaker voorkomende nood om op een advocaat te steunen.

Herinneringen en ingebrekestelling: de minnelijke fase

Een gerechtelijke procedure bereid je voor vanaf de eerste vertraging. Alles draait om het bewijs.

De eerste herinnering kan per brief of per e-mail vertrekken. Ze vermeldt de onbetaalde provisieoproep, het bedrag, de vervaldatum en de bankrekening van de VME. Een neutrale toon volstaat: veel vertragingen komen door een nieuwe bank, een geannuleerde domiciliëring of een zoekgeraakte brief.

Haalt de herinnering niets uit, stuur dan een ingebrekestelling per aangetekende zending. Ze moet het detail van de verschuldigde bedragen bevatten, de grondslag van de vordering herhalen (provisieoproepen beslist door de algemene vergadering, goedgekeurde afrekening), een betalingstermijn vastleggen en aankondigen dat er anders een procedure wordt ingesteld. Die brief doet in principe de nalatigheidsinteresten lopen en toont de rechter dat de mede-eigenaar verwittigd is.

Een mede-eigenaar met tijdelijke financiële problemen kan voorstellen zijn schuld te spreiden. De syndicus kan dat aanvaarden, schriftelijk, met precieze vervaldagen en een clausule die het saldo opeisbaar maakt bij de eerste wanbetaling. Een redelijk afbetalingsplan voorstellen kost vaak minder dan een procedure.

Eén ding is daarentegen uitgesloten. We zeggen het zonder omwegen: het water of de verwarming van een appartement afsluiten om druk te zetten, is geen invorderingsmaatregel. De syndicus heeft wettelijke middelen, laat hij die gebruiken.

De mogelijke sancties moeten in de statuten staan. Het reglement van mede-eigendom bevat immers ‘in voorkomend geval, de bedingen en sancties met betrekking tot de niet-betaling van die lasten’ (artikel 3.85, § 1, vierde lid, 2°, van het Burgerlijk Wetboek). Een boete die er niet in staat, kan de syndicus niet uitvinden. En een strafbeding waarvan het bedrag de geleden schade kennelijk overschrijdt, kan door de rechter worden verminderd.

Interesten en kosten: wat vraag je bovenop de hoofdsom?

Vrederechter: hoe verloopt de procedure?

De vrederechter is bevoegd voor betwistingen over de gedwongen mede-eigendom van gebouwen, ongeacht het bedrag van de vordering (artikel 591, 2°bis, van het Gerechtelijk Wetboek). De vordering wordt ingesteld bij de vrederechter van het kanton waar het gebouw ligt.

Het verloop ziet er doorgaans zo uit.

1. De syndicus stelt het dossier samen: statuten, notulen van de algemene vergaderingen die de begroting en de rekeningen goedkeuren, provisieoproepen, individuele afrekening, uittreksel van de rekening van de mede-eigenaar, kopieën van de herinneringen en de ingebrekestelling met verzendbewijzen.
2. Een gerechtsdeurwaarder betekent de dagvaarding aan de mede-eigenaar, met de datum van de zitting. De vordering wordt ingesteld in naam van de VME, vertegenwoordigd door haar syndicus.
3. Op de zitting kan de mede-eigenaar verschijnen en betwisten. Komt hij niet opdagen, dan kan de rechter een verstekvonnis uitspreken.
4. In zijn vonnis veroordeelt de rechter tot betaling van de hoofdsom, de interesten en in voorkomend geval het strafbeding, en beslist hij over de gerechtskosten.
5. Volgt de betaling niet, dan betekent de gerechtsdeurwaarder het vonnis en kan hij beslag leggen, bijvoorbeeld op de bankrekening, op de ontvangen huurgelden of op de goederen van de schuldenaar.

De mede-eigenaar die een goedgekeurde afrekening betwist, kan zijn betalingen niet zomaar opschorten. Het is aan hem om binnen de wettelijke termijnen op te treden tegen de beslissing van de algemene vergadering: de fiche een beslissing van de AV aanvechten beschrijft dat rechtsmiddel, en de fiche over de vrederechter legt uit hoe die rechtbank werkt.

Wat gebeurt er met de achterstand als de kavel verkocht wordt?

De verkoop is vaak het moment waarop de mede-eigendom eindelijk krijgt wat haar toekomt, dankzij drie mechanismen.

De voorafgaande informatie

Vóór de ondertekening van het compromis deelt de syndicus onder meer het bedrag van de eventuele achterstallen van de verkoper mee, met inbegrip van de kosten van gerechtelijke of buitengerechtelijke invordering (artikel 3.94, § 1, van het Burgerlijk Wetboek). De notaris vraagt daarna een aanvullende staat op, waarop de syndicus binnen dertig dagen antwoordt (artikel 3.94, § 2). De documenten die je moet verzamelen, staan in de fiche documenten bij de verkoop.

De inhouding door de notaris

Bij het verlijden van de authentieke akte moet de notaris op de verschuldigde bedragen de achterstallige gewone en buitengewone lasten inhouden, met inbegrip van de invorderingskosten, die de verkoper verschuldigd is, evenals de kosten voor de mededeling van de informatie (artikel 3.95 van het Burgerlijk Wetboek). Hij betaalt wel eerst de bevoorrechte, hypothecaire of beslagleggende schuldeisers.

Betwist de verkoper die bedragen, dan verwittigt de notaris de syndicus met een aangetekende zending binnen drie werkdagen na de akte. De VME heeft dan twintig werkdagen vanaf die zending om een bewarend beslag onder derden of een uitvoerend beslag onder derden te laten betekenen. Zonder beslag binnen die termijn kan de notaris het ingehouden bedrag geldig aan de verkoper uitbetalen. De syndicus die die aangetekende zending ontvangt, heeft dus die twintig werkdagen om het beslag te laten betekenen, met de hulp van een advocaat of een gerechtsdeurwaarder.

Het voorrecht van de VME

Sinds de hervorming van 2018 kent artikel 27, 7°, van de Hypotheekwet de vereniging van mede-eigenaars een voorrecht toe op de kavel voor de achterstallige lasten van het lopende en het vorige boekjaar. Dat voorrecht dekt noch de nalatigheidsinteresten, noch de boetes, noch de invorderingskosten. Het komt in rang na de gerechtskosten en de eerder ingeschreven voorrechten, wat de draagwijdte ervan beperkt als de kavel zwaar met hypotheken bezwaard is.

De koper neemt de persoonlijke schuld van de verkoper niet over. Hij draagt de gewone lasten vanaf de dag dat hij de gemeenschappelijke delen werkelijk gebruikt, en de buitengewone lasten die na de datum van de eigendomsoverdracht opeisbaar worden, volgens de regels van artikel 3.94 van het Burgerlijk Wetboek.

Hoe voorkom je dat een wanbetaler de hele mede-eigendom uit evenwicht brengt?

Voorkomen komt neer op enkele beheersgewoonten. Regelmatige provisieoproepen, bijvoorbeeld per kwartaal, maken een vertraging meteen zichtbaar. Een realistische begroting vermijdt bruuske inhaalbewegingen die de kwetsbaarste mede-eigenaars doen afhaken. Een goed gedimensioneerd werkkapitaal, uitgelegd in de fiche over werkkapitaal en reservekapitaal, vangt een vertraging op zonder de betaling van de leveranciers te blokkeren.

Een maandelijkse opvolging van de individuele rekeningen, voorgelegd aan de raad van mede-eigendom, maakt het ten slotte mogelijk elke vertraging aan te pakken voor ze een geschil wordt. Om dit onderwerp in het geheel van de financiën van het gebouw te plaatsen, lees je de pagina lasten van mede-eigendom.