Werken in je appartement: wanneer de AV moet stemmen

Je hebt een appartement gekocht dat een opfrisbeurt nodig heeft, of je woont al vijftien jaar in het jouwe en de gesloten keuken weegt je. De aannemer is vrij in maart. Eén vraag blijft open voordat je iets tekent: moet je de toestemming van de mede-eigendom vragen?

Vaak niet. Soms wel, en dan telt de volgorde van de stappen evenveel als de werf zelf. Zo hak je de knoop door, en zo krijg je de toestemming zonder een seizoen te verliezen.

Raken je werken een gemeenschappelijk deel?

Alles begint daar. Binnen je privatieve delenWoordenlijstDelen van het gebouw die uitsluitend toebehoren aan de eigenaar van een kavel, zoals de binnenkant van een appartement. Hun beschrijving staat in de basisakte. Zie de woordenlijst handel je als eigenaar: schilderen, de vloer vervangen, de badkamer vernieuwen, een lichte scheidingswand verplaatsen. Er is geen stemming nodig. Zodra de werf een gemeenschappelijk deelWoordenlijstDelen van het gebouw of de grond die volgens hun aandeel aan alle mede-eigenaars toebehoren, zoals het dak, de inkomhal of de gemeenschappelijke leidingen. Als de titels zwijgen of tegenstrijdig zijn, worden de delen die bestemd zijn voor het gebruik van alle of sommige mede-eigenaars als gemeenschappelijk beschouwd. Zie de woordenlijst raakt, ligt de beslissing bij de algemene vergadering.

De grens zelf verschilt van gebouw tot gebouw. Het is de basisakte die de privatieve en de gemeenschappelijke delen van je gebouw beschrijft (art. 3.85, § 1, van het Burgerlijk Wetboek). Als die zwijgt of zichzelf tegenspreekt, helt de wet over naar het gemeenschappelijke: de delen van gebouwen die bestemd zijn voor het gebruik van alle mede-eigenaars of van sommigen van hen, worden geacht gemeenschappelijk te zijn (art. 3.84). Een muur die de verdiepingen erboven draagt, dient het hele gebouw. Hij wordt vermoed gemeenschappelijk te zijn, ook als hij door je woonkamer loopt.

De tabel geeft de meest voorkomende gevallen. Ze vervangt het lezen van je statutenWoordenlijstGeheel van de basisakte en het reglement van mede-eigendom. Ze moeten bij authentieke akte worden opgemaakt, net als elke wijziging ervan, en worden overgeschreven om aan derden tegenstelbaar te zijn. Zie de woordenlijst niet, die er anders over kunnen beslissen.

De grensgevallen, terrassen en balkons inbegrepen, worden behandeld op de pagina privatieve en gemeenschappelijke delen.

Welke meerderheid is nodig om je werken toe te staan?

Werken die de gemeenschappelijke delen raken, worden beslist met een meerderheid van twee derdeWoordenlijstMeerderheid die onder meer nodig is voor werken aan de gemeenschappelijke delen, behalve wettelijk verplichte en bewarende werken, en voor wijzigingen van de statuten die enkel het genot, het gebruik of het beheer van de gemeenschappelijke delen betreffen. Zie de woordenlijst van de stemmen (art. 3.88, § 1, 1°, b)). Die drempel geldt als je vraagt om een dragende muur open te maken of door de gevel te boren, ook als de VME geen euro uitgeeft.

Twee projecten gaan verder. Je het gebruik van een gemeenschappelijk deel voorbehouden, bijvoorbeeld het stuk gang voor je deur, wijzigt de statuten: twee derde als de wijziging alleen het genot of het gebruik betreft (art. 3.88, § 1, 1°, a)), vier vijfde voor de aankoop van die gang of het samenvoegen van twee kavels, met een notariële akte als gevolg. Hoe je de stemmen en de onthoudingen telt, lees je op de pagina stemregels en meerderheden.

Hoe krijg je de toestemming van de algemene vergadering, stap voor stap?

Nemen we een fictief voorbeeld, opgebouwd ter illustratie: een appartement op de derde verdieping van een gebouw met tien kavels in Elsene. De eigenares wil de keuken openmaken naar de woonkamer, wat betekent dat ze een dragende muur moet doorbreken, en haar houten ramen vervangen. Het reglement van interne orde legt de gewone algemene vergadering vast in de eerste helft van mei.

1. Lees de statuten voordat je de aannemer belt. Zoek de muur en de ramen in de basisakte, en daarna de lastenregel in het reglement van mede-eigendom. In ons voorbeeld hoort de muur bij de gemeenschappelijke ruwbouw; de ramen zijn privatief, maar het reglement legt een uniform model in de gevel op.
2. Laat de muur door een professional beoordelen. Een stabiliteitsingenieur of een architect zegt of hij dragend is en wat het openmaken ervan vraagt. Zonder die nota stemt de algemene vergadering blind, en dan heeft ze gelijk als ze weigert.
3. Informeer bij de gemeente. Aan de structuur raken of een gevel wijzigen kan een vergunning vragen: in Brussel, zoals in ons voorbeeld, een stedenbouwkundige vergunning volgens het Brussels Wetboek van Ruimtelijke Ordening; in Vlaanderen een omgevingsvergunning voor stedenbouwkundige handelingen, die in principe nodig is voor alle ingrepen met een ruimtelijke impact, waarbij sommige kleinere ingrepen vrijgesteld zijn of alleen gemeld moeten worden. De Vlaamse overheid raadt aan dit na te gaan vóór de werken beginnen en altijd bij de gemeente te informeren, omdat lokale regels strenger kunnen zijn (Vlaanderen.be, omgevingsvergunning voor stedenbouwkundige handelingen). De stemming van de algemene vergadering ontslaat je daar niet van.
4. Stuur de aanvraag tot agendering op tijd. Je schriftelijk voorstel moet de syndicus minstens drie weken vóór de eerste dag van de periode van de gewone algemene vergadering bereiken (art. 3.87, § 3). In het voorbeeld: uiterlijk op 10 april. Komt het later binnen, dan schuift het door naar de volgende algemene vergadering (art. 3.87, § 4).
5. Schrijf een voorstel van beslissing, geen wens. Bijvoorbeeld: “Toestemming aan de eigenaar van kavel 6 om de dragende muur tussen keuken en woonkamer open te maken, op eigen kosten, volgens de bijgevoegde stabiliteitsstudie, onder toezicht van een architect, met een verzekering die de schade aan de gemeenschappelijke delen dekt.”
6. Wacht op de notulen. De syndicus bezorgt de beslissingen binnen dertig dagen na de algemene vergadering (art. 3.87, § 12). Begin wanneer je de tekst in handen hebt, niet op basis van een stemming bij handopsteken die niemand zich op dezelfde manier herinnert.

Voeg bij de aanvraag alles waarmee de vergadering kan stemmen zonder bij jou terug te komen:

• het plan van het appartement, met de zone van de werken aangeduid;
• de nota van de ingenieur of de architect;
• de beschrijving en de planning van de werf, uren inbegrepen;
• het verzekeringsattest van de aannemer;
• voor ramen: het geplande model, de kleur en de afmetingen.

In het voorbeeld ziet de planning er zo uit:

Die laatste termijn verdient een woord uitleg. Een buur die de beslissing onregelmatig of onrechtmatig vindt, kan ze vier maanden lang betwisten. We zeggen niet dat je tot september moet wachten om de muur open te maken. Maar een degelijk technisch dossier, bij de oproeping gevoegd, verkleint dat risico veel meer dan om het even welke voorzorg achteraf.

De algemene vergadering weigert zonder reden: de vrederechter kan je toestemming geven

Een weigering is niet altijd het einde van het verhaal. Elke mede-eigenaar kan zich door de rechter laten machtigen om op eigen kosten werken uit te voeren die nuttig zijn voor hem, ook als ze de gemeenschappelijke delen raken, wanneer de algemene vergadering zich daar zonder rechtmatige reden tegen verzet (art. 3.92, § 5). Met de gecoördineerde tekst die het Beroepsinstituut van Vastgoedmakelaars publiceert, kun je dit artikel in zijn context herlezen.

Alles draait om de woorden “zonder rechtmatige reden”. Een weigering op grond van de stabiliteit van het gebouw, van een gevel waarvan de statuten de eenvormigheid beschermen of van een echte hinder voor de buren, heeft alle kans om stand te houden. Een principiële weigering, zonder het dossier te bekijken, veel minder. Onze lezing: het technisch dossier dat je aan de algemene vergadering hebt voorgelegd, wordt ook je beste stuk voor de rechter, omdat het toont dat elk bezwaar kon worden weggenomen.

Deze weg veronderstelt een voorafgaande rechterlijke beslissing. Geen werf die begonnen is en achteraf geregulariseerd wordt.

Wat riskeer je als je zonder toestemming begint?

Niets houdt je de eerste dag tegen. Het risico komt daarna: de VME kan je voor de rechter vragen de gemeenschappelijke delen in hun oorspronkelijke staat te herstellen, en de schade aan de ruwbouw of aan de appartementen van de buren blijft voor jouw rekening. Een dragende muur die zonder studie wordt opengemaakt, is ook een veiligheidskwestie voor het hele gebouw. Wij raden het zonder voorbehoud af.

Kabels en buizen: een procedure per aangetekende zending

Een kabel, leiding of buis door de gemeenschappelijke delen leggen, voor energie, water of telecommunicatie, volgt een eigen regel (art. 3.82). De mede-eigenaar die die voorzieningen op eigen kosten wil aanleggen, kondigt dat minstens twee maanden vóór het begin van de werken aan per aangetekende zending, met een beschrijving van de werf en van wat die verbetert. De andere mede-eigenaars of de VME kunnen zich daartegen per aangetekende zending verzetten binnen twee maanden na ontvangst, door een rechtmatig belang aan te voeren: een infrastructuur die al aanwezig is, een ernstige aantasting van het uitzicht, het gebruik of de veiligheid van het gebouw, een financiële last voor de anderen. De werken gebeuren daarna met zo weinig mogelijk hinder.

Als je project aansluit bij een werf die de VME heeft beslist, zoals de vervanging van alle ramen van de gevel, neemt de pagina werken in de mede-eigendom het over. En voor de werfuren, de bescherming van de lift of de afvoer van het puin herlees je je reglement van interne orde: daar ontstaan de burenconflicten vaak, lang voor er een vraag over meerderheden opduikt.