Meerderheden in de mede-eigendom: de stemmen op de AV tellen zonder fouten

De voorzitter kondigt “aangenomen” aan, en jij rekent het uit je hoofd na: met al die onthoudingen, echt? Of je bereidt de algemene vergadering voor en weet niet of de geplande werken een volstrekte meerderheid of twee derde vereisen. De meerderheden in de mede-eigendom en de stemregels op de AV bepalen het lot van elk punt, en een besluit dat met de verkeerde meerderheid is aangenomen, kan door de vrederechter worden vernietigd.

Het Burgerlijk Wetboek kent bovendien niet één meerderheid, maar vier, plus een quorum en verschillende grenzen aan de volmachten. Alles staat in de artikelen 3.87 en 3.88, die in Vlaanderen net zo gelden als in Brussel. Je hebt ze best paraat voor je de vergadering opent.

Mag de algemene vergadering beraadslagen? Twee manieren om het quorum te halen

Voor er gestemd wordt, moet de algemene vergadering kunnen beraadslagen. Als jij de aanwezigheidslijst bijhoudt, is dat het eerste wat je controleert. Het quorum wordt beoordeeld bij het begin van de vergadering, en er zijn twee manieren om het te halen (art. 3.87, § 5).

De eerste vereist een dubbele voorwaarde: meer dan de helft van de mede-eigenaars is aanwezig of vertegenwoordigd, en zij bezitten samen minstens de helft van de aandelenWoordenlijstTerm van het Burgerlijk Wetboek voor het deel van de gemeenschappelijke delen dat aan elke kavel verbonden is, ook quotiteiten genoemd. Het wordt in de basisakte vastgelegd volgens de respectieve waarde van de privatieve delen en bepaalt het aantal stemmen van elke mede-eigenaar in de algemene vergadering. Zie de woordenlijst in de gemeenschappelijke delen. De tweede kijkt alleen naar de aandelen: de algemene vergadering beraadslaagt ook rechtsgeldig als de aanwezige of vertegenwoordigde mede-eigenaars meer dan drie vierde van de aandelen bezitten, ongeacht hun aantal.

Neem een gebouw met tien kavels, waaronder een groot appartement dat 40 % van de aandelen vertegenwoordigt. Als die eigenaar en drie buren aanwezig zijn, zijn ze met vier op tien: de eerste voorwaarde faalt. Als ze samen meer dan 75 % van de aandelen bezitten, kan de algemene vergadering toch beraadslagen dankzij de tweede regel.

Wordt geen van beide quorums gehaald, dan wordt er een tweede algemene vergadering bijeengeroepen na een termijn van minstens vijftien dagen. Die beraadslaagt ongeacht het aantal aanwezigen en hun aandelen. Ze moet op de gebruikelijke manier worden bijeengeroepen, zie de fiche uitnodiging voor de algemene vergadering.

Hoeveel stemmen weegt elke mede-eigenaar?

Elke mede-eigenaar beschikt over een aantal stemmen dat overeenstemt met zijn aandeel in de gemeenschappelijke delen (art. 3.87, § 6). Er wordt dus niet gestemd volgens “één kavel, één stem”. De aandelen staan in de basisakte; de fiche basisakte en reglement van mede-eigendom legt uit hoe je ze terugvindt.

Er gelden twee correcties.

Wanneer het reglement van mede-eigendom de lasten van een gemeenschappelijk deel alleen ten laste van bepaalde mede-eigenaars legt, bijvoorbeeld een lift die alleen een vleugel bedient, stemmen alleen die mede-eigenaars over de beslissingen die deze lasten betreffen. Ieder stemt dan in verhouding tot zijn aandeel in die lasten, op voorwaarde dat de beslissing het gemeenschappelijke beheer van de mede-eigendom niet aantast.

Die regels veronderstellen dat je voor elke beslissing de lijst van de betrokken kavels kent. Stel die lijst voor de vergadering op aan de hand van het reglement van mede-eigendom: op de dag zelf is het moeilijk om de stemmen voor slechts een deel van de kavels opnieuw te berekenen.

Vooral: het Burgerlijk Wetboek begrenst het gewicht van een dominante mede-eigenaar. Niemand mag aan de stemming deelnemen, ook niet als lasthebber, voor een groter aantal stemmen dan het totaal van de stemmen waarover de andere aanwezige of vertegenwoordigde mede-eigenaars beschikken. Een eigenaar met 60 % van de aandelen kan zijn beslissing dus nooit alleen opleggen als de andere mede-eigenaars aanwezig of vertegenwoordigd zijn.

Volstrekte meerderheid, twee derde, vier vijfde, eenparigheid: welke drempel voor welke beslissing?

De volstrekte meerderheid, de standaardregel

De beslissingen van de algemene vergadering worden genomen met volstrekte meerderheid van de stemmen van de aanwezige of vertegenwoordigde mede-eigenaars, tenzij de wet een gekwalificeerde meerderheid vereist (art. 3.87, § 8). Dat geldt voor de aanstelling van de syndicus, de goedkeuring van de rekeningen of van de begroting. Door de wet opgelegde werken en bewarende werken en daden van voorlopig beheer worden ook met volstrekte meerderheid gestemd (art. 3.88, § 1, 1°, b).

Twee derde

Een meerderheid van twee derde van de stemmen is vereist voor (art. 3.88, § 1, 1°):

• elke wijziging van de statuten die alleen het genot, het gebruik of het beheer van de gemeenschappelijke delen betreft;
• alle werken die de gemeenschappelijke delen raken, behalve door de wet opgelegde werken en bewarende werken;
• het bedrag van de opdrachten en contracten vanaf hetwelk mededinging verplicht is;
• mits bijzondere motivering, de uitvoering door de vereniging van werken aan bepaalde privatieve delen, om technische of economische redenen.

Vier vijfde

Een meerderheid van vier vijfde van de stemmen is onder meer vereist voor (art. 3.88, § 1, 2°): elke andere wijziging van de statuten, met inbegrip van de verdeling van de lasten; de wijziging van de bestemming van het gebouw of van een deel ervan; de heropbouw of het herstel na gedeeltelijke vernieling; de verkrijging van onroerende goederen die gemeenschappelijk moeten worden; daden van beschikking over gemeenschappelijke onroerende goederen; de splitsing van een kavel of de samenvoeging van kavels; de volledige afbraak en heropbouw van het gebouw, onder meer om redenen van gezondheid of veiligheid.

Eenparigheid

Eenparigheid van de stemmen van alle mede-eigenaars is vereist voor elke wijziging van de verdeling van de aandelen in de mede-eigendom (art. 3.88, § 3). Uitzondering: wanneer de algemene vergadering met de vereiste gekwalificeerde meerderheid beslist over werken, een splitsing of samenvoeging van kavels of daden van beschikking, kan ze de aandelen met dezelfde meerderheid wijzigen als die wijziging nodig is.

Mislukt de eenparigheid alleen omdat er mede-eigenaars afwezig zijn, dan wordt na minstens dertig dagen een nieuwe algemene vergadering bijeengeroepen, en kan de beslissing daar genomen worden met eenparigheid van de aanwezigen of vertegenwoordigden (art. 3.88, § 4).

Voor werken beschrijft de fiche werken in de mede-eigendom de keuze tussen die drempels volgens de aard van de werf.

Hoe tel je: onthoudingen en een becijferd voorbeeld

Onthoudingen, ongeldige en blanco stemmen worden niet als uitgebrachte stemmen beschouwd voor de berekening van de meerderheid (art. 3.87, § 8). De meerderheid wordt dus alleen berekend op de stemmen voor en tegen. Onze kijk: een onthouding als tegenstem tellen is de fout die een resultaat het meest rechtstreeks vertekent, punt A hieronder toont het. Je vermijdt ze door voor elke stemming de vereiste meerderheid en de telwijze aan te kondigen.

Bij punt A geven 4 200 stemmen voor op 6 600 uitgebrachte stemmen 63,6 %. Dat volstaat voor een gewone beslissing, niet voor werken aan de gemeenschappelijke delen. Had men de onthoudingen als tegenstemmen geteld, dan was het resultaat gezakt tot 49,4 % en was de gewone beslissing ten onrechte verworpen.

Let op bij eenparigheid. Die slaat op de stemmen van alle mede-eigenaars, niet alleen op die van de aanwezigen: één afwezige volstaat om ze te verhinderen, vandaar de regel van de nieuwe vergadering na dertig dagen.

Volmachten en belangenconflicten: de wettelijke grenzen

Elke mede-eigenaar mag zich laten vertegenwoordigen door een lasthebberWoordenlijstPersoon, al dan niet lid van de algemene vergadering, die een mede-eigenaar op de vergadering vertegenwoordigt met een volmacht op naam. Niemand mag meer dan drie volmachten aanvaarden, behalve in de uitzondering van 10 % van de stemmen, en de syndicus mag geen lasthebber van een mede-eigenaar zijn. Zie de woordenlijst, al dan niet lid van de algemene vergadering (art. 3.87, § 7). De volmacht wijst de lasthebber bij naam aan. Ze kan algemeen of bijzonder zijn en geldt maar voor één algemene vergadering, behalve bij een notariële volmacht.

Niemand mag meer dan drie stemvolmachten aanvaarden. Een lasthebber mag er toch meer krijgen als het totaal van zijn eigen stemmen en die van zijn volmachtgevers niet meer bedraagt dan 10 % van het totaal aantal stemmen dat aan alle kavels is toegekend. De syndicus mag nooit optreden als lasthebber van een mede-eigenaar.

Het Burgerlijk Wetboek sluit ook wie een belangenconflict heeft uit. Een lasthebber van de vereniging van mede-eigenaars of iemand die door haar in dienst is genomen of voor die vereniging diensten levert in het raam van enige andere overeenkomst, mag niet persoonlijk of bij volmacht deelnemen aan de beraadslagingen en de stemmingen over de opdracht die hem werd toevertrouwd (art. 3.87, § 9). Concreet: een mede-eigenaar wiens bedrijf het gebouw al onder contract onderhoudt, stemt niet over dat contract, en een vrijwillige syndicus die mede-eigenaar is, stemt niet over zijn eigen opdracht.

Elke stemming moet daarna in het verslag van de algemene vergadering worden opgenomen. Bij een verkeerd berekende meerderheid beschrijft de fiche een beslissing van de AV aanvechten de rechtsweg. Voor het totaalbeeld ga je terug naar de pagina algemene vergadering van de VME.