De wet op de mede-eigendom in België: welke regel geldt als je statuten iets anders zeggen
Je statuten eisen drie vierde van de stemmen, een buur haalt artikel 577 aan, de syndicus beroept zich op het Burgerlijk Wetboek. Hier lees je welke teksten echt op je gebouw van toepassing zijn, en welke het haalt als ze elkaar tegenspreken.
De pagina’s van dit onderwerp
Bijgewerkt op 25.09.2026- Basisakte en reglement van mede-eigendom: lezen en wijzigen
In het dossier dat de notaris je gaf, bepalen een basisakte en een reglement van mede-eigendom je aandelen, je stemmen en je lasten. Zo lees je ze, en zo verander je ze.
- Reglement van interne orde: opstellen, wijzigen en tegenstelbaar maken aan je huurders
Je huurder zet het afval op de verkeerde dag buiten, of de algemene vergadering wil eindelijk regels voor de fietsen in de inkomhal: het reglement van interne orde beslist. Hier lees je wat erin moet staan, hoe je het wijzigt en voor wie het geldt.
- VME: de vereniging van mede-eigenaars die je gebouw beheert, en hoe je weet of ze in orde is
Iedereen heeft het over ‘de syndicus’ of ‘het gebouw’, maar je provisieoproep is ondertekend door de ‘Vereniging van mede-eigenaars’, met een ondernemingsnummer. Wie is die VME, wat bezit ze, en hoe controleer je of ze in orde is?
- Privatieve en gemeenschappelijke delen: grensgevallen beslechten en weten wie betaalt
Een vlek op het plafond onder het terras van de buren, een raam dat vervangen moet worden, een afvoer die lekt: voordat je iets bestelt, moet je weten of het element privatief of gemeenschappelijk is. Je statuten antwoorden eerst, het Burgerlijk Wetboek daarna.
- Rechten en plichten van een mede-eigenaar: wat je kunt eisen, en wat het gebouw van je verwacht
De syndicus laat lang op zich wachten om je de rekeningen te tonen, de vergadering heeft een beslissing gestemd die je benadeelt, of je vraagt je af of je je lasten mag opschorten. Dit garandeert de wet je, en dit verwacht ze in ruil van jou.
- Vrederechter en mede-eigendom: de zaak aanbrengen, de termijn berekenen, verzoening proberen
De algemene vergadering heeft een beslissing gestemd die je onregelmatig vindt, of een conflict in het gebouw raakt niet meer in der minne opgelost. Hier lees je wanneer en hoe je naar de vrederechter stapt, en waarom de termijn belangrijker is dan al de rest.
- Woordenlijst mede-eigendom in België: elk begrip uit een oproeping of afrekening vertaald
De oproeping spreekt over aandelen, de afrekening over reservekapitaal, en een website die je online vond over breukdelen. Hier vind je elk woord van de Belgische mede-eigendom in enkele zinnen uitgelegd, met het artikel van het Burgerlijk Wetboek als dat bestaat.
De algemene vergadering komt eraan, en één punt zit vast. Je basisakte, lang geleden opgesteld, spreekt van een meerderheid van drie vierde. Een buur zwaait met een artikel 577 dat hij in een oud vonnis heeft gevonden. De syndicus antwoordt dat ‘het Burgerlijk Wetboek veranderd is’. Wie heeft gelijk? Het antwoord steunt op een eenvoudig idee: in een mede-eigendom zijn de teksten niet evenwaardig, en de wet gaat voor op al de rest.
Zodra een gebouw meerdere kavels telt die aan verschillende eigenaars toebehoren, met voor elk een privatief deel en een aandeel in gemeenschappelijke delen, valt het onder de wet op de mede-eigendom. In België is die wet geen aparte tekst meer: ze vormt een afdeling van het Burgerlijk Wetboek, Boek 3 Goederen, in de artikelen 3.78 tot 3.100. Ze geldt voor iedereen, of het gebouw nu drie appartementen telt in Aalst of tweehonderd in Elsene.
Deze pijler bundelt de fiches die dat kader uitleggen: de stichtingsdocumenten van het gebouw, de rechtspersoon die de gemeenschappelijke delen beheert, de grens tussen privatief en gemeenschappelijk, je rechten en plichten, en de rechter die beslist als het vastloopt.
Waar komt de wet op de mede-eigendom in België vandaan?
De geschiedenis past in vijf data.
| Tekst | Belangrijkste bijdrage |
|---|---|
| Wet van 8 juli 1924 | Eerste wettelijke regeling van de mede-eigendom van appartementen |
| Wet van 30 juni 1994 | Artikelen 577-2 en volgende van het Burgerlijk Wetboek; de vereniging van mede-eigenaars krijgt rechtspersoonlijkheid |
| Wet van 2 juni 2010 (in werking op 1 september 2010) | Raad van mede-eigendom in grote gebouwen, commissaris van de rekeningen, mandaat van de syndicus beperkt tot drie jaar, regels voor volmachten |
| Wet van 18 juni 2018 (in werking op 1 januari 2019) | Soepelere meerderheden, reglement van interne orde onderhands, verplicht reservekapitaal, voorlopige bewindvoerder, vrederechter bevoegd voor elk geschil in mede-eigendom |
| Wet van 4 februari 2020, Boek 3 van het Burgerlijk Wetboek (in werking op 1 september 2021) | Hercodificatie: de artikelen 577-2 en volgende worden de artikelen 3.78 tot 3.100 |
De hervorming van 2018 blijft in het dagelijks leven de meest zichtbare. Ze heeft onder meer de meerderheid voor bepaalde beslissingen die vroeger drie vierde van de stemmen vereisten, verlaagd tot twee derde, en ze heeft het volledige contentieux van de mede-eigendom aan de vrederechter toevertrouwd, ongeacht het bedrag dat op het spel staat.
Drie niveaus van regels gelden voor je gebouw
Het eerste niveau is de wet. Haar bepalingen zijn dwingend (artikel 3.100): een clausule in de statuten die ermee in strijd is, wordt van rechtswege vervangen door de wettelijke regel. Concreet geldt de drievierdemeerderheid uit je oude statuten niet meer waar het Burgerlijk Wetboek nu twee derde voorschrijft. Ons advies: als een tekst van het gebouw en het Burgerlijk Wetboek elkaar tegenspreken, vertrek dan altijd van het Burgerlijk Wetboek.
Het tweede niveau zijn de statutenWoordenlijstGeheel van de basisakte en het reglement van mede-eigendom. Ze moeten bij authentieke akte worden opgemaakt, net als elke wijziging ervan, en worden overgeschreven om aan derden tegenstelbaar te zijn. Zie de woordenlijst, dat wil zeggen de basisakte en het reglement van mede-eigendom. Ze worden voor de notaris verleden en overgeschreven. Ze beschrijven het gebouw en leggen de aandelenWoordenlijstDeel van de gemeenschappelijke delen dat aan elke kavel verbonden is, vastgelegd in de basisakte volgens de respectieve waarde van de privatieve delen. De aandelen bepalen het aantal stemmen in de algemene vergadering en kunnen alleen met eenparigheid van alle mede-eigenaars worden gewijzigd. Zie de woordenlijst en de verdeling van de lasten vast. Alles staat uitgelegd in de fiche basisakte en reglement van mede-eigendom.
Het derde niveau is het reglement van interne orde, onderhands opgesteld. Het regelt de algemene vergadering, de aanstelling van de syndicus en het samenleven.
Daarna komen nog de beslissingen van de algemene vergadering, opgenomen in een register. Ze binden de mede-eigenaars en, onder voorwaarden van mededeling, de huurders en andere bewoners.
Wie past die regels toe?
De vereniging van mede-eigenaarsWoordenlijstRechtspersoon die de mede-eigenaars groepeert en als enig doel het behoud en het beheer van het gebouw heeft. Ze krijgt rechtspersoonlijkheid zodra een eerste kavel wordt overgedragen, op voorwaarde dat de basisakte en het reglement van mede-eigendom zijn overgeschreven. Zie de woordenlijst is de rechtspersoon die het gebouw beheert en bewaart. Franstaligen noemen haar vaak, ten onrechte, ‘syndicat des propriétaires’: de fiche vereniging van mede-eigenaars (VME) legt uit waarom. Ze handelt via haar organen: de algemene vergadering, de syndicus, de raad van mede-eigendom in gebouwen met minstens twintig kavels (kelders, garages en parkeerplaatsen niet meegerekend) en de commissaris van de rekeningen.
Elke mede-eigenaar behoudt eigen rechten: de documenten inkijken, een punt op de agenda laten zetten, een beslissing aanvechten. De fiche rechten en plichten van de mede-eigenaars overloopt ze, en de fiche privatieve en gemeenschappelijke delen helpt je bepalen wie wat betaalt.
Als het overleg mislukt, is de vrederechter de enige bevoegde rechter in eerste aanleg. Een arbitrageclausule in de statuten wordt als niet geschreven beschouwd.
Vlaanderen en Brussel: dezelfde wet, een andere context
Het Burgerlijk Wetboek is federaal: de meerderheden, de termijnen en de organen zijn in alle gewesten dezelfde. De verschillen liggen elders. Werken die de gevel wijzigen, vallen in Brussel onder het BWRO en in Vlaanderen onder de Vlaamse regels voor ruimtelijke ordening: vraag bij je gemeente na welke vergunning je nodig hebt. De renovatiepremies en de energieverplichtingen verschillen van gewest tot gewest. In het tweetalige Brussels Hoofdstedelijk Gewest kan een mede-eigenaar op kosten van de vereniging de vertaling van de documenten van de mede-eigendom in een van de talen van het gewest krijgen (artikel 3.96).
Voor de vakwoorden geeft de woordenlijst van de mede-eigendom een korte definitie van elk begrip, met het artikel uit het Burgerlijk Wetboek als er een is.
Veelgestelde vragen
Is de wet op de mede-eigendom dezelfde in Vlaanderen en in Brussel?
Ja. De regeling van de mede-eigendom staat in het Burgerlijk Wetboek, een federale wet. De gewesten komen tussen op andere terreinen die het gebouw raken, zoals ruimtelijke ordening, energieprestatie of renovatiepremies.
Zijn de vroegere artikelen 577-2 en volgende van het Burgerlijk Wetboek nog van toepassing?
Hun inhoud is overgenomen in Boek 3 van het Burgerlijk Wetboek, dat op 1 september 2021 in werking is getreden. Je citeert voortaan de artikelen 3.78 tot 3.100, maar veel statuten en oudere vonnissen verwijzen nog naar de oude nummering.
Mijn statuten dateren van vóór 2019: zijn ze nog geldig?
Ja, maar de bepalingen van het hoofdstuk over de mede-eigendom zijn dwingend. Een clausule die strijdig is met de wet, wordt van rechtswege vervangen door de overeenstemmende wettelijke regel, zonder dat een notariële wijziging nodig is om de wet te laten gelden.
Belet een arbitrageclausule in de statuten je om naar de rechter te stappen?
Nee. Het Burgerlijk Wetboek beschouwt elke clausule die aan een of meer scheidsrechters de bevoegdheid geeft om geschillen over de toepassing van het hoofdstuk over de mede-eigendom te beslechten, als niet geschreven.