Verzekering van de mede-eigendom: de polis van het gebouw nakijken en schade aangeven

Een bruine vlek wordt groter op het plafond van de bovenste verdieping, en het water komt van het dak. De mede-eigenaar eronder spreekt van waterschade, de syndicus van een dakbedekking die vernieuwd moet worden, en de vraag die alles bepaalt komt als laatste: welke verzekering van de mede-eigendom speelt, die van het gebouw of die van het appartement? In veel gebouwen heeft niemand de polis nog herlezen sinds de onderschrijving.

Die situatie regel je veel beter vóór de schade dan erna. Het uitgangspunt: in een Belgische mede-eigendom berust de verzekering van het gebouw bijna nooit op een wettelijke verplichting, maar op de statuten en op een beslissing van de vergadering. Dan weet je best wat die beslissing heeft opgeleverd, en waar ze ophoudt.

Moet het gebouw verzekerd zijn?

Niet volgens het Burgerlijk Wetboek. De artikelen over de gedwongen mede-eigendom van gebouwen leggen maar één verzekering op, en dat is niet die van het gebouw.

“een aansprakelijkheidsverzekering aan te gaan die de uitoefening van zijn taak dekt, alsook het bewijs van die verzekering te leveren; in geval van een mandaat om niet, wordt die verzekering aangegaan op kosten van de vereniging van mede-eigenaars;”

Art. 3.89, § 5, 8°, BW

Die zin verdient een tweede lezing als de syndicus een mede-eigenaar is die een dienst bewijst. Dat het mandaat onbezoldigd is, schaft de verplichting niet af: het verschuift de kosten naar de vereniging (Burgerlijk Wetboek, Boek 3, Justel). De details van die dekking, de omvang en de prijs ervan lees je in aansprakelijkheidsverzekering van de vrijwillige syndicus.

Voor het gebouw komt de verplichting van elders. Op federaal niveau is de brandverzekering aanbevolen en niet opgelegd aan eigenaars; ze wordt verplicht via een overeenkomst, meestal op vraag van een hypothecaire kredietgever, of via een gewestelijke regel die zich op huurders richt. In een mede-eigendom sla je dus eerst het reglement van mede-eigendom open: de clausule staat er bijna altijd in, en soms legt ze zelfs het dekkingsniveau vast dat behouden moet blijven.

De algemene vergadering beslist meestal om niet iedereen zich apart te laten verzekeren en belast de syndicus met het afsluiten van één overeenkomst voor rekening van alle mede-eigenaars. Dat noemt de markt een globale polis. Ze kan de gemeenschappelijke en de privatieve delen dekken, wat de frequente verwarring over haar werkelijke omvang verklaart.

De polis van een gebouw dekt meer dan brand

Behoudens andersluidende overeenkomst dekt een brandverzekering de schade veroorzaakt door brand, bliksem, ontploffing, implosie, het neerstorten of de aanraking van een luchtvaartuig, en de aanraking door een ander voertuig of een dier (art. 115 van de wet van 4 april 2014 betreffende de verzekeringen). Drie waarborgen komen er automatisch bij zodra de overeenkomst ‘eenvoudige risico’s’ dekt, de categorie waaronder gewone woongebouwen vallen: schade door een aanslag of een arbeidsconflict, door storm, en door een natuurramp (art. 123 van dezelfde wet). Voor een heel groot complex rijst de vraag naar de categorie echt en wordt ze bij de verzekeraar nagegaan, want het antwoord verandert de waarborgen die zonder onderhandeling verworven zijn.

Bron: FOD Economie, brandverzekering eenvoudige risico’s.

Twee regels van die tabel verdienen de aandacht van een vergadering. Waterschade valt onder een uitbreiding, heel gangbaar maar nooit automatisch, en de contractuele omschrijving ervan beslist over alles: een polis kan de breuk van een leiding dekken en de infiltratie via het dak uitsluiten, terwijl beide voor wie eronder woont op dezelfde schade lijken. De onroerende werkloosheid, vervolgens, vergoedt het genotsverlies wanneer een woning onbewoonbaar wordt tijdens de heropbouw. Eén uitzondering is goed om te kennen voor risicozones: de verzekeraar kan de dekking tegen overstroming en tegen het terugstromen van openbare riolen weigeren voor een gebouw dat meer dan achttien maanden na de bekendmaking van het koninklijk besluit dat de zone heeft ingedeeld, werd opgetrokken.

Wie verzekert wat, tussen het gebouw en je appartement?

De polis van het gebouw stopt bijna altijd bij het gebouw zelf. De inhoud van de appartementen en de bijgebouwen, meubilair, huishoudtoestellen, fietsen en persoonlijke bezittingen, is doorgaans niet gedekt. Elke mede-eigenaar houdt dus een overeenkomst op eigen naam, al was het maar voor zijn inboedel en zijn aansprakelijkheid.

Een mede-eigenaar die zijn appartement verhuurt, heeft een extra controle te doen, en die hangt af van het gewest. In Vlaanderen geldt voor woninghuurovereenkomsten gesloten vanaf 1 januari 2019 het Vlaams Woninghuurdecreet: de huurder is aansprakelijk voor brand en waterschade, tenzij hij bewijst dat de brand buiten zijn schuld is ontstaan, en hij moet die aansprakelijkheid verzekeren; ook de verhuurder is verplicht zijn aansprakelijkheid voor brand en waterschade te verzekeren (art. 29, Vlaams Woninghuurdecreet). In het Brussels Hoofdstedelijk Gewest rust de verplichting van een woningverzekering op de huurder voor huurovereenkomsten gesloten of hernieuwd sinds 1 november 2024, waarbij de partijen kunnen overeenkomen dat de huurder ervan vrijgesteld wordt en de verhuurder in de plaats een clausule van afstand van verhaal in zijn eigen overeenkomst opneemt. Die regels gaan de vereniging niet aan, maar ze voorkomen dat schade die vertrekt uit een verhuurd appartement onverzekerd blijft.

De premie is een gemeenschappelijke last, de overeenkomst wordt gestemd

De premie van de overeenkomst van het gebouw is een uitgave van de vereniging, verdeeld over de kavels zoals de andere gemeenschappelijke lastenWoordenlijstUitgaven voor de gemeenschappelijke delen en de werking van de mede-eigendom, zoals onderhoud, herstellingen, verzekering of de kosten van de syndicus. Ze worden over de kavels verdeeld volgens de criteria in het reglement van mede-eigendom. Zie de woordenlijst, volgens de verdeelsleutels van het reglement van mede-eigendom. Ze verschijnt elk jaar in de begroting en in de jaarlijkse afrekening van de lasten.

De keuze van de overeenkomst ligt bij de vergadering. Twee regels helpen daar concreet bij. De vergadering bepaalt bij tweederdemeerderheid het bedrag van de opdrachten en contracten vanaf hetwelk mededinging verplicht is (art. 3.88, § 1, 1°, c)); boven die drempel legt de syndicus meerdere offertes voor, opgemaakt op basis van een vooraf opgesteld bestek. En de syndicus moet aan de gewone algemene vergadering een evaluatierapport voorleggen over de contracten voor geregeld verrichte leveringen (art. 3.89, § 5, 12°). Een verzekeringspolis die van jaar tot jaar verlengd wordt, is precies zo’n contract. We raden aan dat rapport te gebruiken waarvoor het dient: de dekking vergelijken met de werkelijke behoeften van het gebouw, en niet alleen de premie met die van vorig jaar.

Blijft het punt dat het duurst uitvalt als je het verwaarloost: de verzekerde waarde van het gebouw. Onderverzekering activeert de evenredigheidsregel, die de vergoeding beperkt volgens de verhouding tussen de werkelijk verzekerde waarde en de waarde die verzekerd had moeten zijn. Elke verzekeraar moet een systeem voorstellen om de waarde vast te stellen, en een correct vastgestelde waarde die daarna aan de ABEX-index wordt aangepast, die twee keer per jaar door de Belgische vereniging van experten (ABEX) wordt berekend, sluit die regel uit (FOD Economie, vaststelling en aanpassing van de verzekerde waarde). Het praktische gevolg is eenvoudig: na een vernieuwd dak, een vervangen lift, een geïsoleerde gevel of een ingerichte zolder wordt het verzekerde bedrag herzien. De planning van een werf staat in werken in de mede-eigendom, en de steun die je kunt aanspreken in energierenovatie en premies.

Na de schade: wie geeft aan en wie volgt het dossier op?

De syndicus vertegenwoordigt de vereniging bij het beheer van de gemeenschappelijke zaken en neemt alle bewarende maatregelenWoordenlijstMaatregelen om het gebouw of de rechten van de vereniging te beschermen zonder op een beslissing van de algemene vergadering te wachten, zoals een voorlopige herstelling na een schadegeval. De syndicus moet ze nemen. Zie de woordenlijst (art. 3.89, § 5, 2° en 4°). Een opengereten dak afdekken, een kraan dichtdraaien, een kelder laten drogen: niets daarvan wacht op een vergadering, en de reddingskosten worden trouwens door de overeenkomst gedekt. Een mede-eigenaar die de schade vaststelt, meldt ze schriftelijk, wat de vaststelling dateert en het dossier opent.

Schade is heel vaak gemengd. Een lek in een gemeenschappelijke kolom beschadigt een privatief parket; een onweer komt via het dak binnen en eindigt in twee appartementen. De nuttige reflex is de feiten en de schade te beschrijven zonder de kwalificatie te beslechten, en de verdeling daarna aan de expertise over te laten. Het bijzondere geval van water, infiltraties en verhaal tussen buren wordt uitgewerkt in waterschade en infiltraties.

Bij zware schade neemt het Burgerlijk Wetboek het over van de polis. Bij gehele of gedeeltelijke vernietiging worden de vergoedingen die het vernielde gebouw vertegenwoordigen bij voorrang bestemd voor de heropbouw wanneer daartoe beslist wordt, en de mede-eigenaars dragen bij in de kosten naar verhouding van hun aandeelWoordenlijstTerm van het Burgerlijk Wetboek voor het deel van de gemeenschappelijke delen dat aan elke kavel verbonden is, ook quotiteiten genoemd. Het wordt in de basisakte vastgelegd volgens de respectieve waarde van de privatieve delen en bepaalt het aantal stemmen van elke mede-eigenaar in de algemene vergadering. Zie de woordenlijst (art. 3.88, § 2). Tot heropbouw of herstel na gedeeltelijke vernietiging wordt beslist bij een meerderheid van vier vijfdeWoordenlijstMeerderheid die onder meer nodig is voor de andere wijzigingen van de statuten, waaronder de verdeling van de lasten, de wijziging van de bestemming van het gebouw, de splitsing of samenvoeging van kavels en daden van beschikking over gemeenschappelijke onroerende goederen. Zie de woordenlijst (art. 3.88, § 1, 2°, c)). Met andere woorden: de vergoeding is geen spaarpot om te verdelen, ze is bestemd voor het gebouw zodra de vergadering beslist het weer op te bouwen. Hoe de stemmen geteld worden, lees je in stemregels en meerderheden.

Nog een laatste verband, dat vaak vergeten wordt: een gedocumenteerde tekortkoming aan een veiligheidsmaatregel weegt door op het moment van de schade, en de fiche brandveiligheid in een appartementsgebouw zegt wat er in Vlaanderen en Brussel echt opgelegd is. Voor het gewone onderhoud van het gebouw zie je onderhoud van de gemeenschappelijke delen, en voor alle situaties in het leven van het gebouw de pagina beheer van een appartementsgebouw.