Mede-eigendom in Brussel: de gewestelijke verplichtingen bovenop de wet

Je bent net aangesteld als syndicus van een gebouw in Schaarbeek, of je zetelt in de raad van een mede-eigendom in Elsene, en je zoekt wat Brussel er nog bovenop vraagt. Een brief van Leefmilieu Brussel, een verkoop die vastloopt op een ontbrekend certificaat, een stookplaats waarvan niemand de attesten terugvindt: bijna altijd komt de vraag langs die weg binnen. Deze pagina zet de regels voor mede-eigendom in Brussel op een rij.

Laten we het meteen zeggen, want het bespaart je tijd: niets van wat er in Brussel bijkomt, raakt aan de werking van de mede-eigendom. De meerderheden, de termijnen, de rekeningen en het mandaat van de syndicus blijven die van het Burgerlijk Wetboek, overal in België. Wat Brussels is, gaat over het gebouw, en één vervaldag weegt zwaarder dan alle andere: 2033.

De wet is dezelfde, de rest niet

Het stelsel van de gedwongen mede-eigendomWoordenlijstVorm van mede-eigendom waarbij een goed onverdeeld moet blijven omwille van zijn functie of bestemming, zoals de gemeenschappelijke delen van een appartementsgebouw. Die goederen kunnen alleen worden verdeeld met instemming van alle mede-eigenaars. Zie de woordenlijst staat in het Burgerlijk Wetboek, Boek 3, in de artikelen 3.78 tot 3.100, en het Burgerlijk Wetboek is een federale wet. Een gebouw van acht kavels in Jette en een gebouw van tweehonderd kavels in Woluwe vallen onder dezelfde tekst als hun tegenhangers in Gent. De rangorde tussen de wet, de statuten en het reglement van interne orde wordt beschreven in de pijler juridisch kader van de mede-eigendom.

Wat je verplichtingen bepaalt, is dus niet het adres, maar het aantal kavels. Onder twintig kavels, kelders, garages en parkeerplaatsen niet meegerekend, mag de VME een vereenvoudigde boekhouding voeren (art. 3.89, § 5). Vanaf twintig kavels, op dezelfde manier geteld, wordt een raad van mede-eigendom verplicht (art. 3.90). Twee Brusselse gebouwen van verschillende grootte hebben niet dezelfde verplichtingen; een Brussels en een Vlaams gebouw van dezelfde grootte wel.

Drie materies zijn gewestelijk en ze komen allemaal via het gebouw binnen: de energieprestatie, de stedenbouw en het geld voor renovatie. De rest van deze pagina behandelt de eerste, omdat die vandaag nieuwe verplichtingen schept op het niveau van het hele gebouw.

Wie bestelt het EPB-certificaat, en wat moet de syndicus aanleveren?

Het certificaat is de zaak van de eigenaar van de kavel, niet van de VME. Het is verplicht voor elke individuele woning van 18 m² of meer die te koop of te huur wordt gesteld, moet vóór het te koop of te huur stellen worden opgemaakt door een certificateur die erkend is door Leefmilieu Brussel, en blijft tien jaar geldig. De huurder krijgt het uiterlijk bij de ondertekening van de huurovereenkomst. De prijzen zijn niet gereglementeerd: de gewestelijke website gaf in oktober 2026 een grootteorde vanaf 210 euro btw inbegrepen voor een appartement van 90 m² (Leefmilieu Brussel, het EPB-certificaat voor een woning). Leefmilieu Brussel publiceert al deze regels ook in het Nederlands.

Verkopen zonder certificaat is geen onschuldige nalatigheid. De administratie controleert de advertenties en de akten, de notaris brengt haar op de hoogte wanneer een goed zonder certificaat wordt verkocht, en als het parket niet vervolgt, kan een administratieve boete van 50 tot 62.500 euro worden opgelegd.

De rol van de syndicus ligt elders, en die wordt onderschat. De certificateur heeft stukken nodig die de verkoper niet heeft: plannen, facturen van werken aan de gemeenschappelijke delen, keuringsverslagen, de kenmerken van de stookplaats. Een technisch dossier dat één keer wordt samengesteld en op de zetel van de VME wordt bewaard, bespaart de syndicus bij elke verkoop dezelfde zoektocht, en versnelt de verkopen zelf. De documenten die de verkoper daarnaast moet verzamelen, staan in documenten bij verkoop.

Het Gewest kondigt aan dat de verplichting tegen 2030 wordt uitgebreid naar alle woningen, ook als ze door de eigenaar bewoond worden of leegstaan; de datum moet nog worden vastgelegd. Met andere woorden: het overzicht van de certificaten in je gebouw is geen verloren werk, het is werk dat je al vooruit hebt.

De doelstellingen 275 en 150 verplichten ook de VME

Dit is het zwaarste Brusselse punt, en het is vrij ongemerkt voorbijgegaan.

Elke woning moet de EPB-doelstelling 275 halen, dat wil zeggen een verbruik van primaire energie van maximaal 275 kWh/m² per jaar, uiterlijk op 1 januari 2033. Een tweede drempel, 150 kWh/m² per jaar, wordt ten vroegste tegen 31 december 2045 aangekondigd. Tot hier niets wat de VME aanbelangt. Het vervolg wel.

Vanaf de vervaldag van 2033 wordt de vereniging van mede-eigenaars medeverantwoordelijk voor het halen van de doelstelling door elke eenheid van het gebouw. Ze moet één EPB-deskundige voor het gebouw aanstellen, die de certificaten van de verschillende eenheden opmaakt en een syntheseverslag dat de werken aan de gemeenschappelijke delen aanwijst. Als een eenheid haar doelstelling niet haalt, kan de VME worden gesanctioneerd, tenzij ze aantoont dat ze alles heeft gedaan wat in haar macht lag, of dat er geen werken aan de gemeenschappelijke delen waren aangewezen (Leefmilieu Brussel, de EPB in een mede-eigendom).

Een precisering die telt voor je planning: deze nieuwe erkenning als deskundige is nog niet operationeel, omdat de inwerkingtreding afhangt van een opleiding en software die nog moeten worden opgezet. Een mede-eigendom kan vandaag dus nog geen deskundige aanstellen voor dat syntheseverslag.

Onze lezing is duidelijk. Wachten op het verslag om te beginnen zou de duurste fout van het decennium zijn voor een slecht scorend Brussels gebouw. De werken die het verbruik van alle woningen doen bewegen, isolatie van gevel en dak, vervanging van de stookplaats, gemeenschappelijke ventilatie, worden gestemd met een meerderheid van twee derdeWoordenlijstMeerderheid die onder meer nodig is voor werken aan de gemeenschappelijke delen, behalve wettelijk verplichte en bewarende werken, en voor wijzigingen van de statuten die enkel het genot, het gebruik of het beheer van de gemeenschappelijke delen betreffen. Zie de woordenlijst van de stemmen (art. 3.88, § 1, 1°, b), BW), worden verdeeld volgens de aandelenWoordenlijstDeel van de gemeenschappelijke delen dat aan elke kavel verbonden is, vastgelegd in de basisakte volgens de respectieve waarde van de privatieve delen. De aandelen bepalen het aantal stemmen in de algemene vergadering en kunnen alleen met eenparigheid van alle mede-eigenaars worden gewijzigd. Zie de woordenlijst, en vragen twee tot drie boekjaren financiële voorbereiding. In welke volgorde je dat dossier opbouwt, staat in energierenovatie en premies, en hoe je de stemmen telt in stemregels en meerderheden.

Waaraan moet je stookplaats nu al voldoen?

Verschillende Brusselse verplichtingen zijn nu al van kracht, en ze gaan over typisch gemeenschappelijke elementen.

Een collectieve verwarming veronderstelt dat elke eenheid haar eigen warmtemeter of calorimeters heeft. Een collectieve schoorsteen vraagt een lijst van de toestellen die erop zijn aangesloten, en om de vijf jaar een inspectie met eventuele reiniging; de oude ketels van het type B1 of B11BS die erop zijn aangesloten, vragen een haalbaarheidsstudie voor hun vervanging. De toegankelijke leidingen die water van meer dan 35 °C vervoeren, moesten uiterlijk op 31 december 2025 geïsoleerd zijn, volgens criteria van diameter en plaats. En de installatie van een stookolieketel is verboden sinds 1 juni 2025, behoudens afwijking.

Daarbij komt de periodieke controle van de stookplaats zelf. Die geldt voor ketels met een nominaal opgenomen vermogen van minstens 100 kW, op gas of stookolie, die met water verwarmen: minstens eenmaal per jaar bij stookolie, minstens om de twee jaar bij gas, door een erkende EPB-verwarmingsketeltechnicus. De attesten worden vijf jaar bewaard in het logboek, dat ter plaatse blijft, op papier of elektronisch, en bij een inspectie moet kunnen worden voorgelegd. Bij niet-conformiteit heeft de mede-eigendom vijf maanden om de werken uit te voeren en opnieuw een controle te laten doen (Leefmilieu Brussel, nieuwe of bestaande verwarmingsketels). Een bijkomende diagnose, toevertrouwd aan een EPB-verwarmingsadviseur type 2, moest vóór 1 januari 2024 worden uitgevoerd en wordt daarna om de vijf jaar herhaald.

De meting per woning is niet alleen een technische formaliteit: ze verandert de verdeelsleutel van de verwarming, en dus de afrekening van iedereen. Die omschakeling bereid je voor, want een verdeelsleutel wijzigen vraagt een meerderheid van vier vijfde. Hoe dat werkt, lees je in verdeling van de kosten voor water en verwarming.

Stedenbouw, taal en overheidssteun

Stedenbouw blijft de materie waarin de syndicus niet in de plaats van de administratie kan antwoorden. De gevelramen vervangen, zonnepanelen plaatsen, langs buiten isoleren: de eventuele vergunning valt onder het Brussels Wetboek van Ruimtelijke Ordening, de vergunning wordt afgeleverd door de gemeente, en het is de EPB-ambtenaar van de gemeentelijke dienst stedenbouw die het energieluik volgt van werken waarvoor een vergunning nodig is. Raadpleeg de gemeente voordat je cijfers laat maken, niet na de stemming.

Wat begeleiding betreft, financiert het Gewest gratis advies waar weinig vrijwillige syndici gebruik van maken: Homegrade geeft Brusselse particulieren advies op maat over energie, wonen, renovatie en stedenbouw, ook in het Nederlands, en het Réseau Habitat zet in verschillende gemeenten woonadviseurs in. Die diensten beheren je gebouw niet, maar ze werken een dossier al grotendeels uit voordat het op de algemene vergadering komt.

Blijft het geld. De Brusselse renovatiesteun is gebundeld onder de naam Renolution, en de bedragen en voorwaarden veranderen van de ene regeling naar de volgende. Eén punt verandert niet: om aanvrager te kunnen zijn, moet de VME ingeschreven zijn in de Kruispuntbank van OndernemingenWoordenlijstFederaal register van de in België geregistreerde entiteiten, beheerd door de FOD Economie. De vereniging van mede-eigenaars heeft er een ondernemingsnummer, dat op al haar documenten moet staan, en de syndicus moet er ingeschreven zijn. Zie de woordenlijst, en offertes en facturen moeten haar naam dragen. Kijk de stand van de renovatiepremies voor mede-eigendom na op het moment dat je de werf plant.

Waar begin je als je een Brussels gebouw overneemt?

In deze volgorde, en het past in één algemene vergadering: het overzicht van de EPB-certificaten per kavel, het technisch dossier van het gebouw, het logboek van de stookplaats, en dan de begroting van de gemeenschappelijke posten die het verbruik van iedereen omhoog trekken. De financiering komt daarna, en die begint bij het reservekapitaal, niet bij een steunmaatregel waarop je hoopt.

Als een deel van je patrimonium in Vlaanderen ligt, zijn de vervaldagen en de regelingen daar niet dezelfde: de Vlaamse regels voor mede-eigendom in Vlaanderen staan in de thematische fiches. Voor alles wat niet van het adres afhangt, dat wil zeggen het grootste deel van het werk van een syndicus, vertrek je opnieuw van de pijler mede-eigendom in België.