Verdeling van de kosten in je mede-eigendom: verwarming, energie en water per kavel nagaan

De jaarlijkse afrekening is binnen, en de regel verwarming of de regel water van je kavel is fors gestegen. Nochtans heb je de radiatoren lager gezet, of stond het appartement een deel van het jaar leeg. Voor je besluit dat er een fout gemaakt is, moet je begrijpen hoe dat bedrag berekend werd, want de verdeling van de kosten in een mede-eigendom volgt vaste regels.

In een gebouw met een gemeenschappelijke stookplaats of een algemene watermeter stuurt de leverancier één factuur naar de vereniging van mede-eigenaarsWoordenlijstRechtspersoon die de mede-eigenaars groepeert en als enig doel het behoud en het beheer van het gebouw heeft. Ze krijgt rechtspersoonlijkheid zodra een eerste kavel wordt overgedragen, op voorwaarde dat de basisakte en het reglement van mede-eigendom zijn overgeschreven. Zie de woordenlijst. De syndicus verdeelt die kosten voor verwarming en energie daarna over de kavels, volgens een regel die hij niet zelf bedenkt: die komt uit de statuten van het gebouw, en ze combineert vaak een forfaitair deel en een gemeten deel. Concreet hangt je aandeel dus af van drie dingen: de voorziene sleutel, de meettoestellen en, voor water, de manier waarop Vivaqua of je drinkwatermaatschappij het gebouw factureert. Voor de algemene controle van je afrekening, alle posten samen, lees je de fiche over de jaarlijkse afrekening van de lasten.

Wie legt de verdeelsleutel voor verwarming en energie vast?

Het antwoord staat in de statuten. Het Burgerlijk Wetboek legt op dat het reglement van mede-eigendom « de met redenen omklede criteria en de berekeningswijze van de verdeling van de lasten » bevat (artikel 3.85, § 1, vierde lid, 2°, van het Burgerlijk Wetboek). In oudere gebouwen staat die sleutel vaak in de basisakteWoordenlijstNotariële akte die het gebouw of geheel van gebouwen beschrijft, met de privatieve en de gemeenschappelijke delen, en het aandeel in de gemeenschappelijke delen vastlegt dat aan elke kavel verbonden is. Samen met het reglement van mede-eigendom vormt ze de statuten van het gebouw, en ze moet worden overgeschreven. Zie de woordenlijst zelf.

Je komt drie situaties tegen.

1. Bij een verdeling volgens de aandelen volgen verwarming en water de aandelenWoordenlijstDeel van de gemeenschappelijke delen dat aan elke kavel verbonden is, vastgelegd in de basisakte volgens de respectieve waarde van de privatieve delen. De aandelen bepalen het aantal stemmen in de algemene vergadering en kunnen alleen met eenparigheid van alle mede-eigenaars worden gewijzigd. Zie de woordenlijst van elke kavel, zoals de andere gemeenschappelijke lasten. Dat is eenvoudig, maar de eigenaar van een groot appartement dat weinig bewoond wordt, betaalt mee voor het verbruik van zijn buur.
2. Bij een verdeling volgens verbruik betaalt elke kavel volgens zijn opnames. In zuivere vorm blijft die formule zeldzaam, omdat een deel van de warmte niet in de woningen gemeten wordt.
3. Bij een gemengde formule dekt een vast deel, verdeeld volgens de aandelen of volgens de verwarmde oppervlakte, de verliezen van de stookplaats, de verwarming van de gemeenschappelijke delen en het onderhoud. Een variabel deel volgt de opnames. De verhouding tussen beide staat in de statuten of in een beslissing van de vergadering.

Onze lezing: in een gebouw met collectieve verwarming is de gemengde formule het best te verdedigen. Ze laat iedereen betalen wat hij verbruikt, zonder te negeren dat een deel van de warmte niet in de woningen gemeten wordt. Daarom blijft een leegstaand appartement ook het vaste deel betalen.

Die sleutel veranderen is geen formaliteit. De wijziging van de verdeling van de lasten van de mede-eigendom is een zaak van de algemene vergadering, bij een meerderheid van vier vijfde van de stemmen (artikel 3.88, § 1, 2°, van het Burgerlijk Wetboek). Een mede-eigenaar die vindt dat de verdeling hem persoonlijk nadeel berokkent, of dat de berekening onjuist is, kan de rechter ook vragen ze recht te zetten (artikel 3.92 van het Burgerlijk Wetboek). Dat beroep bereid je voor met cijfers: opnames over meerdere jaren, plannen, oppervlaktes.

Warmtemeters en kostenverdelers: zo wordt het verbruik van elke kavel gemeten

In Belgische gebouwen bestaan twee families van toestellen naast elkaar.

De warmtemeter, of calorimeter, wordt geplaatst op de aanvoer van de verwarming van een appartement. Hij meet de werkelijk geleverde energie, in kilowattuur, aan de hand van het waterdebiet en het temperatuurverschil tussen aanvoer en retour. Dat veronderstelt dat elke woning haar eigen verwarmingskring heeft, wat in veel recente gebouwen het geval is.

De kostenverdeler voor verwarming wordt op elke radiator bevestigd. Hij meet geen kilowattuur maar eenheden, berekend op basis van de temperatuur van de radiator. Die eenheden worden daarna gecorrigeerd met coëfficiënten die rekening houden met het vermogen van de radiator en de manier waarop hij geplaatst is. Dat is de oplossing voor oudere gebouwen, waar de verwarmingskolom de appartementen een voor een doorkruist.

De afrekening werkt dan zo: de totale kost van de warmte van het jaar is bekend (facturen voor gas of stookolie, elektriciteit van de stookplaats, onderhoud volgens de statuten). Het vaste deel wordt afgetrokken en verdeeld volgens de vaste sleutel. Het saldo wordt gedeeld door het totaal van de eenheden of kilowatturen die in het gebouw afgelezen zijn, wat een prijs per eenheid oplevert, die daarna vermenigvuldigd wordt met de eenheden van je kavel.

Brussel stuurt aan op individuele meting, in Vlaanderen vraag je het na

In Brussel moet volgens de pagina van Leefmilieu Brussel over de EPB in mede-eigendom elke woning bij collectieve verwarming beschikken over een warmtemeter of een elektronische kostenverdeler (calorimeter) om de geleverde warmte te kennen.

Woon je in Vlaanderen, vraag dan aan je syndicus welke meetverplichtingen voor jouw gebouw gelden, en controleer dat bij het Vlaams Energie- en Klimaatagentschap (VEKA).

Is je gebouw met geen enkel meettoestel uitgerust, vraag de syndicus dan naar het in orde brengen en naar de kostprijs ervan. De plaatsing van toestellen wordt op de algemene vergadering gestemd, en de keuze tussen kopen en huren van de toestellen verdient een vergelijking van meerdere offertes.

Water: de factuur van Vivaqua in Brussel en die van je Vlaamse drinkwatermaatschappij

Het principe is overal hetzelfde: met een gemeenschappelijke meter kent de distributeur maar één klant. De tussenmeters in de appartementen zijn privétoestellen van de mede-eigendom, afgelezen door de syndicus of door een aangestelde firma, niet door de distributeur.

In Brussel met Vivaqua

De algemene voorwaarden van Vivaqua omschrijven de gemeenschappelijke meter als een unieke meter voor het gebouw die meerdere woningen bedient. Als in een gebouw dat door zo'n meter bediend wordt meerdere gebruikers zijn, is volgens die voorwaarden alleen de abonnee schuldenaar. Vivaqua past bovendien een vaste jaarlijkse vergoeding toe die berekend wordt volgens het aantal woningen in het gebouw, en het is Vivaqua die dat aantal bepaalt.

Sinds 2022 wordt het huishoudelijke verbruik gefactureerd volgens een lineair tarief: één prijs per kubieke meter, ongeacht het aantal personen in het gezin. Voor 2026 vermeldt vivaqua.be een vaste jaarlijkse vergoeding van 40,23 euro en een variabel deel van 5,35 euro per kubieke meter, levering en sanering inbegrepen. Controleer die bedragen op de website van de distributeur voor het jaar van je afrekening, want ze worden herzien.

Praktisch gevolg: de vaste vergoeding wordt logischerwijze per woning verdeeld, en het volume volgens de tussenmeters of de sleutel uit de statuten. Als het aantal woningen dat Vivaqua hanteert niet overeenstemt met de werkelijkheid van het gebouw (samengevoegde kavel, omgebouwde handelszaak), kan de syndicus dat aan de distributeur melden.

In Vlaanderen met je drinkwatermaatschappij

In Vlaanderen wordt het gebouw bediend door een van de drinkwatermaatschappijen van het Vlaamse Gewest, en de opbouw van de factuur volgt de tariefregels die daar gelden. Vraag de syndicus de volledige factuur van het gebouw, met het aantal woningen waarop een eventuele vaste vergoeding berekend is, en hoe dat bedrag over de kavels verdeeld werd.

Bij een gebouw met één meter weegt die verdeling zwaar door. Een verdeling louter per kubieke meter, zonder rekening te houden met de vaste onderdelen van de factuur, bevoordeelt de grote verbruikers. Controleer de regels voor je gebouw bij je drinkwatermaatschappij.

Hoe controleer je jouw aandeel op de afrekening?

Ga in deze volgorde te werk, met de stukken in de hand.

Een verschil tussen de som van de tussenmeters en de hoofdmeter is tot op zekere hoogte normaal: het water van de gemeenschappelijke delen, de schoonmaak, een lek of een privémeter die te weinig telt. Groeit het van jaar tot jaar, dan moet je een lek of een defect toestel zoeken. De kost van dat verschil wordt vaak volgens de aandelen verdeeld.

Je hebt het recht om de niet-private documenten van de mede-eigendom in te zien, volgens de regels die het reglement van interne ordeWoordenlijstReglement bij onderhandse akte dat minstens de regels voor de werking van de algemene vergadering, de benoeming van de syndicus en de periode van vijftien dagen voor de gewone algemene vergadering vastlegt. Het ligt op de zetel van de vereniging en kan kosteloos worden ingezien. Zie de woordenlijst of de algemene vergadering vastlegt (artikel 3.89, § 5, van het Burgerlijk Wetboek). Vraag de stukken schriftelijk op, voor de vergadering die de rekeningen goedkeurt. Betaal je niet in afwachting van een antwoord, lees dan eerst de fiche over de mede-eigenaar die niet betaalt: een betwisting schort de verplichting om de provisies te betalen niet op.

Om die bedragen van jaar tot jaar te voorzien, verdient de post verwarming een gedetailleerde regel in de begroting. Het algemene kader van de lasten staat op de pagina kosten van de mede-eigendom.