Brandveiligheid in een appartementsgebouw: verplichtingen, rookmelders en werken om te stemmen

Na een bezoek aan het gebouw komt er een brief van de brandweerzone bij de syndicus aan, en die vraagt precieze dingen: de overloop op de tweede verdieping vrijmaken, een deur vervangen, een verlichting herstellen. Of het is een mede-eigenaar die meldt dat de rookmelder in de gang al zes maanden piept en dat niemand er iets aan doet. In beide gevallen komt dezelfde vraag op de vergadering: wie betaalt, en moet er gestemd worden?

De brandveiligheid van een appartementsgebouw lees je op drie niveaus die je beter niet door elkaar haalt. De bouwnormen zijn federaal en kijken naar het gebouw zoals het werd opgetrokken. De verplichtingen voor de woning zijn gewestelijk en kijken naar elk appartement (in Vlaanderen ook naar bepaalde gemeenschappelijke ruimtes). Ten slotte kunnen de gemeente en de brandweer maatregelen opleggen aan jouw gebouw in het bijzonder. Onze lezing: plaats je gebouw in die drie lagen voor je over budget praat. De meeste blokkeringen op de vergadering ontstaan omdat iedereen zich op een andere laag beroept.

Valt jouw gebouw onder de federale basisnormen?

Het koninklijk besluit van 7 juli 1994 legt de basisnormen vast voor de preventie van brand en ontploffing: compartimentering, brandweerstand van de wanden, breedte en aantal evacuatiewegen, brandgedrag van de materialen. Die tekst structureert de brandveiligheid van de Belgische bouw, maar hij zegt niet wat veel mede-eigenaars denken dat hij zegt.

Volgens de Civiele Veiligheid (FOD Binnenlandse Zaken) is het koninklijk besluit van 7 juli 1994 niet van toepassing op bestaande gebouwen.

Het geldt voor de op te richten gebouwen en voor de uitbreidingen van bestaande gebouwen, en dan alleen voor de uitbreiding. Hoge en middelhoge gebouwen waarvan de bouwaanvraag vóór 26 mei 1995 werd ingediend, en lage gebouwen waarvan de aanvraag dateert van vóór 1 januari 1998, vallen dus buiten het toepassingsgebied (Civiele Veiligheid, FOD Binnenlandse Zaken). Met andere woorden: een gebouw uit de jaren zestig hoeft niet volgens de normen van vandaag herbouwd te worden alleen omdat die normen bestaan.

Het onderscheid tussen laag, middelhoog en hoog gebouw is niet decoratief, want het bepaalt de eisen van het besluit. Het steunt op de manier waarop de hulpdiensten kunnen ingrijpen: de nuttige hoogte van 25 m van een autoladder van 30 m scheidt het middelhoge van het hoge gebouw. Daarboven kan de evacuatie niet meer op een ladder rekenen en hangt alles van de constructie af.

Concreet is je vertrekpunt niet het koninklijk besluit, maar het dossier van het gebouw. De bouwvergunning, de plannen, het eventuele advies van de brandweer uit die tijd en het postinterventiedossier zeggen wat het gebouw beloofde te zijn. Hebben latere werken een traphal gewijzigd, een deur verwijderd of een zolder verbouwd, dan lees je daar het verschil.

Rookmelders: wie plaatst ze, wie betaalt ze?

Dat onderwerp komt het vaakst terug, en het is ook het onderwerp waarover Vlaanderen en Brussel niet hetzelfde zeggen.

Bronnen: Vlaamse overheid voor Vlaanderen, Brussel Huisvesting voor het Brussels Hoofdstedelijk Gewest. In Vlaanderen gelden de rookmeldersverplichtingen niet als de woning of het gebouw beschikt over een automatische branddetectie-installatie met centrale. In Brussel mogen de rookmelders vanaf vier toestellen, in plaats van onderling gekoppeld, ook op een gecentraliseerde installatie aangesloten zijn.

Voor een mede-eigendom is het gevolg duidelijk, wat de woningen betreft. Die regels gelden voor de woning: de verplichting rust op de eigenaar van elke kavel (of, bij verhuring in Vlaanderen, op de verhuurder), en de uitgave is geen gemeenschappelijke last. Een syndicus die de rookmelders in de appartementen volgens de aandelenWoordenlijstDeel van de gemeenschappelijke delen dat aan elke kavel verbonden is, vastgelegd in de basisakte volgens de respectieve waarde van de privatieve delen. De aandelen bepalen het aantal stemmen in de algemene vergadering en kunnen alleen met eenparigheid van alle mede-eigenaars worden gewijzigd. Zie de woordenlijst aan alle mede-eigenaars aanrekent, maakt dus een keuze die geen van beide gewesten hem oplegt, en die haar grondslag moet vinden in het reglement van mede-eigendom of in een beslissing van de vergadering.

Blijven de gangen en de traphallen, die niemands woning zijn. Hier verschillen de gewesten. In Vlaanderen is sinds het besluit van 14 oktober 2022 een rookmelder verplicht in elke ruimte voor gedeeld gebruik waarin zich een technische installatie bevindt. Omdat het om gemeenschappelijke delenWoordenlijstDelen van het gebouw of de grond die volgens hun aandeel aan alle mede-eigenaars toebehoren, zoals het dak, de inkomhal of de gemeenschappelijke leidingen. Als de titels zwijgen of tegenstrijdig zijn, worden de delen die bestemd zijn voor het gebruik van alle of sommige mede-eigenaars als gemeenschappelijk beschouwd. Zie de woordenlijst gaat, hoort dat punt op de agenda van de VME. In Brussel heeft het besluit het niet over die ruimtes. Is een gebouw uitgerust met detectie in zijn gemeenschappelijke delen buiten wat die regels opleggen, dan is dat meestal omdat de vergunning, een gemeentelijk reglement of een vraag van de brandweer het voorzag. Ga na welke van de drie voor je beslist om iets te vervangen of te verwijderen: een installatie die werd geplaatst ter uitvoering van een advies, haal je niet weg omdat ze te vaak afgaat.

We raden de syndicus aan om een eenvoudig overzicht per kavel bij te houden van wat elke mede-eigenaar verklaart te hebben geplaatst. Dat is geen controle, en de vereniging hoeft er ook geen uit te voeren. Het is de enige manier om op de dag van een schadegeval te weten of het gebouw uitgerust was.

In de gemeenschappelijke delen wordt het belangrijkste niet gestemd

Een deel van de brandveiligheid van een gebouw kost niets en wordt niet gestemd. Het hangt af van het dagelijkse gebruik van de gemeenschappelijke delen.

• Trappen, overlopen en gangen blijven evacuatiewegen: alles wat er staat, vermindert hun nuttige breedte op het moment dat het telt.
• Een branddeur beschermt alleen als ze dicht is. Een wig, een brandblusser op de grond of een slecht afgestelde deurdranger maakt haar functie ongedaan.
• Technische lokalen, de stookruimte, het vuilnislokaal en het meterlokaal worden gesloten en dienen niet als rommelhok.
• De veiligheidsverlichting en de signalisatie van de uitgangen worden getest, zoals elke andere uitrusting.
• De toegang voor de hulpdiensten telt evenveel als de binnenkant: leesbaar huisnummer, vrije ingang, toegang tot de gevel behouden.

De vereniging van mede-eigenaars heeft als doel het behoud en het beheer van het gebouw. Deze gebruiken in herinnering brengen behoort dus volledig tot de rol van de syndicus, en het reglement van interne orde is de natuurlijke plaats om ze eens en voor altijd vast te leggen, in plaats van ze op elke vergadering te herhalen.

Met welke meerderheid stem je de maatregelen, en met welk budget?

Zodra een maatregel werken aan de gemeenschappelijke delen veronderstelt, rijst de vraag van de stemming, en het antwoord hangt af van de oorsprong van de maatregel.

Werken aan de gemeenschappelijke delen worden in principe beslist bij een meerderheid van twee derde van de stemmen. Twee categorieën ontsnappen aan die drempel: de door de wet opgelegde werken en de bewarende werken en werken van voorlopig beheer, waartoe kan worden beslist bij volstrekte meerderheidWoordenlijstStandaardregel voor stemmingen in de algemene vergadering: meer dan de helft van de stemmen van de mede-eigenaars die aanwezig of vertegenwoordigd zijn op het moment van de stemming. Onthoudingen, ongeldige en blanco stemmen tellen niet als uitgebrachte stemmen. Zie de woordenlijst van de stemmen van de aanwezige of vertegenwoordigde mede-eigenaars (art. 3.88, § 1, 1°, b)).

De scheidingslijn is dus deze. Een branddeur op een overloop die een tekst of een beslissing van de overheid laat vervangen, valt onder de volstrekte meerderheid. Een gecentraliseerde detectie-installatie die de vergadering kiest omdat ze die nuttig vindt, valt onder de twee derde. We raden aan om beide categorieën afzonderlijk op de agenda te zetten, elk met hun grondslag: een slecht gekwalificeerd punt wordt bij de verkeerde meerderheid gestemd en daarna aangevochten. Het volledige mechanisme van de stemmentelling staat in stemregels en meerderheden.

Tussen twee vergaderingen staat de syndicus niet machteloos. Hij is belast met het stellen van alle bewarende handelingenWoordenlijstMaatregelen om het gebouw of de rechten van de vereniging te beschermen zonder op een beslissing van de algemene vergadering te wachten, zoals een voorlopige herstelling na een schadegeval. De syndicus moet ze nemen. Zie de woordenlijst en alle daden van voorlopig beheer (art. 3.89, § 5, 2°). Een kapotte deurdranger wordt zonder wachten hersteld. En als de vergadering blokkeert terwijl werken dringend en noodzakelijk zijn, kan elke mede-eigenaar zich door de rechter laten machtigen om ze alleen uit te voeren, op kosten van de vereniging (art. 3.92, § 5).

Wat de financiering betreft, volgt een veiligheidsmaatregel dezelfde regels als elke andere werf: lopende uitgave op de begroting, niet-periodieke uitgave uit het reservekapitaal. Het volledige tijdpad, van offerte tot oplevering, staat in werken in de mede-eigendom.

Na een bezoek van de brandweer

Een bezoek eindigt met een verslag, soms met aanbevelingen, soms met maatregelen die binnen een termijn genomen moeten worden. Dat document hoort bij het dossier van het gebouw: het wordt geklasseerd, bezorgd aan de raad van mede-eigendom als die bestaat, en op de agenda gezet.

Drie reflexen voorkomen dat de situatie vastloopt. De ontvangst bevestigen en, als het verslag technisch is, vragen wat een verplichting is en wat een advies. Becijferen voor je de vergadering bijeenroept, zodat de vergadering over bedragen stemt en niet over intenties. De overheid antwoorden met het gekozen tijdpad, ook als de werken meerdere maanden duren: een mede-eigendom die gestemd en gepland heeft, staat niet in dezelfde positie als een mede-eigendom die zwijgt.

De burgemeester beschikt over bevoegdheden van bestuurlijke politie inzake brand en kan maatregelen opleggen aan een bepaald gebouw. Daarom hoort een advies van de brandweer niet in de categorie van de suggesties.

Tot slot een woord over de verzekering. Een gedocumenteerde tekortkoming aan een veiligheidsmaatregel kan zwaar wegen bij een schadegeval, en de brandpolis van het gebouw verdient het om bij die gelegenheid herlezen te worden: de fiche verzekering van de mede-eigendom beschrijft wat ze dekt en wat ze laat liggen. Voor de rest van het onderhoud van het gebouw, keuringen van lift en verwarmingsketel inbegrepen, zie onderhoud van de gemeenschappelijke delen, en voor alle situaties in het leven van het gebouw de pagina praktisch in de mede-eigendom.