Vrederechter en mede-eigendom: de zaak aanbrengen, de termijn berekenen, verzoening proberen

De notulen zijn net binnengekomen en je herleest het punt over de werken twee keer: de aangekondigde meerderheid lijkt je niet gehaald. Of de syndicus roept al lang geen vergadering meer bijeen, een afrekening blijft betwist zonder antwoord, een buur sluit zijn terras af zonder toestemming. Vroeg of laat rijst de vraag: moet je naar een rechter, en naar welke?

In België is dat voor de mede-eigendom de vrederechter. De wet van 18 juni 2018, in werking getreden op 1 januari 2019, heeft hem alle geschillen over de mede-eigendom van gebouwen toevertrouwd, ongeacht het bedrag van de vordering. Laten we het meteen zeggen: het gevaarlijkste punt is niet de procedure, het is de kalender. Een gemiste termijn sluit de deur, zelfs voor een gegronde vordering.

Deze fiche legt uit wie een geschil in de mede-eigendom bij de vrederechter kan aanbrengen, waarvoor, binnen welke termijnen, en welke oplossingen je eerst probeert. Ze hoort bij de wetgeving over de mede-eigendom. Voor burenconflicten die niet onder de regels van de mede-eigendom vallen, zie ook conflicten tussen mede-eigenaars.

De vrederechter, als enige bevoegd voor de mede-eigendom

Het Gerechtelijk Wetboek, gewijzigd door de wet van 2018, kent de vrederechter de geschillen toe over de gedwongen mede-eigendom van gebouwen of groepen van gebouwen, ongeacht het bedrag dat op het spel staat. Een geschil van 50 000 euro over dakwerken hoort dus thuis bij het vredegerecht, terwijl de algemene bevoegdheid van deze rechter beperkt is tot vorderingen die 5 000 euro niet overschrijden.

Twee preciseringen. Ten eerste wordt een clausule in de statuten die geschillen naar een scheidsrechter verwijst, als niet geschreven beschouwd (artikel 3.85, § 5): je kunt niet van de rechter worden beroofd. Ten tweede wordt hoger beroep tegen een vonnis van de vrederechter ingesteld bij de rechtbank van eerste aanleg, behalve wanneer het vonnis in laatste aanleg wordt gewezen wegens het geringe bedrag van de vordering.

Wie kan naar de vrederechter stappen, en waarvoor?

Het Burgerlijk Wetboek opent de vordering voor verschillende personen, elk voor welbepaalde aanvragen. De goede reflex is te vertrekken van je positie in het gebouw.

Je bent mede-eigenaar en een beslissing benadeelt je: je kunt de nietigverklaring of de wijziging ervan vragen. Hetzelfde artikel laat je toe de rechter te vragen een vergadering bijeen te roepen als de syndicus dat verzuimt of onrechtmatig weigert, je te machtigen om dringende en noodzakelijke werken uit te voeren, of de aandelen of de verdeling van de lasten te verbeteren (artikel 3.92, §§ 3, 4, 5 en 7). Voor wat alleen je kavel betreft, kun je alleen optreden, nadat je de syndicus hebt ingelicht (artikel 3.92, § 1).

Het geschil betreft het gebouw als geheel: dan treedt de vereniging van mede-eigenaars op, vertegenwoordigd door de syndicus, als eiser of als verweerder. De invordering van de lasten is het bekendste voorbeeld (artikelen 3.92, § 1, en 3.86, § 3). Dringende of bewarende vorderingen over de gemeenschappelijke delen kunnen door de syndicus worden ingesteld, onder voorbehoud van bekrachtiging door de vergadering.

De mede-eigendom raakt in nood: wanneer het financiële evenwicht ernstig in gevaar is of het behoud van het gebouw onmogelijk wordt, kunnen de syndicus of mede-eigenaars die samen minstens een vijfde van de aandelen bezitten, de aanstelling vragen van een of meer voorlopige bewindvoerdersWoordenlijstPersoon die de rechter aanstelt, op verzoek van de syndicus of van mede-eigenaars met minstens een vijfde van de aandelen, wanneer het financiële evenwicht van de mede-eigendom ernstig in gevaar is of het behoud van het gebouw niet meer mogelijk is. Zie de woordenlijst (artikel 3.92, § 2).

Niemand heeft nog het roer in handen: als de vergadering geen syndicus aanstelt, kan iedere mede-eigenaar of iedere belanghebbende derde de rechter vragen er een te benoemen (artikel 3.89, § 1).

Je bent huurder of bewoner zonder stemrecht: je kunt de nietigverklaring of wijziging vragen van een bepaling van het RIO of van een beslissing die je een eigen nadeel berokkent (artikel 3.93, § 5).

Het geval van de geblokkeerde meerderheid verdient een vermelding. Wanneer een minderheid de vergadering onrechtmatig belet een beslissing te nemen met de wettelijk vereiste meerderheid, kan iedere benadeelde mede-eigenaar de rechter vragen zich in de plaats van de vergadering te stellen en de beslissing in haar plaats te nemen. En een mede-eigenaar kan de toestemming krijgen om op eigen kosten nuttige werken uit te voeren wanneer de vergadering zich daar zonder rechtmatige reden tegen verzet.

De vordering tot nietigverklaring: vier maanden en een persoonlijk nadeel

Dit is het vaakst gebruikte rechtsmiddel. Het richt zich tegen een beslissing van de algemene vergadering die:

• onregelmatig is, bijvoorbeeld genomen zonder quorum, met een onvoldoende meerderheid of over een punt dat niet op de agenda stond;
• bedrieglijk is, dat wil zeggen verkregen door kunstgrepen;
• onrechtmatig is, wanneer de meerderheid haar macht gebruikt tegen het collectieve belang of ten nadele van een mede-eigenaar zonder rechtmatige reden.

Twee voorwaarden omkaderen de vordering tot nietigverklaringWoordenlijstVordering waarmee een mede-eigenaar de rechter vraagt een onregelmatige, bedrieglijke of onrechtmatige beslissing van de algemene vergadering die hem persoonlijk benadeelt, nietig te verklaren of te wijzigen. Ze moet worden ingesteld binnen vier maanden na de datum van de algemene vergadering. Zie de woordenlijst. De beslissing moet je een persoonlijk nadeel berokkenen, en de vordering moet worden ingesteld binnen vier maanden vanaf de datum van de vergadering. De rechter kan de beslissing nietig verklaren of wijzigen. De werkwijze om je betwisting op te bouwen, van het opsporen van de onregelmatigheid tot de brief aan de syndicus, staat in detail in de fiche een beslissing van de AV aanvechten.

Moet je eerst langs een bemiddeling of een verzoening?

De wet legt voor geschillen in de mede-eigendom geen voorafgaande minnelijke poging op. Toch verdienen twee instrumenten overweging, omdat ze de grond van de zaak vaak sneller regelen dan een proces en de verhoudingen in het gebouw sparen.

De verzoening op de griffie van het vredegerecht

De verzoening is gratis. Je vraagt ze aan met een gewone brief, of mondeling, op de griffie van het vredegerecht, met je gegevens, de identiteit en het adres van de andere partij, een uiteenzetting van de feiten en wat je wilt bereiken. De rechter roept de partijen op en probeert ze nader tot elkaar te brengen. Bij een akkoord stelt hij een proces-verbaal op dat dezelfde waarde heeft als een vonnis.

De bemiddeling

De bemiddelingWoordenlijstVrijwillige manier om conflicten op te lossen, waarbij een neutrale derde de partijen helpt een akkoord te vinden. Je kunt een bemiddelaar kiezen die erkend is door de Federale Bemiddelingscommissie, en het akkoord kan door de rechter worden gehomologeerd zodat het uitvoerbaar wordt. Zie de woordenlijst is vrijwillig. Jullie kiezen samen een bemiddelaar, bij voorkeur erkend door de Federale Bemiddelingscommissie, die het register van de erkende bemiddelaars bijhoudt. De erelonen worden in onderling akkoord vastgelegd en meestal bij helften gedeeld. Het bereikte akkoord kan door de rechter worden gehomologeerd, waardoor het uitvoerbaar wordt.

Bij een conflict over de interpretatie van de statuten of over de verdeling van lasten maakt de bemiddeling het vaak mogelijk de sleutel zelf opnieuw te bespreken, wat een vonnis tot nietigverklaring niet doet. Onze lezing: als je de andere partij nog in de trappenhal zult blijven kruisen, begin dan met de verzoening op de griffie. Ze is gratis, en haar proces-verbaal geldt als een vonnis. Houd intussen gewoon de termijn van vier maanden in het oog.

Hoe verloopt de procedure bij de vrederechter?

De manieren om de zaak in te leiden zijn die van elke procedure bij het vredegerecht:

1. de dagvaarding, betekend door een gerechtsdeurwaarder;
2. het verzoekschrift op tegenspraak, neergelegd op de griffie, wanneer de wet die vorm toelaat;
3. de vrijwillige verschijning, wanneer beide partijen samen voor de rechter verschijnen.

De vordering wordt tegen de juiste partij gericht. Als je een beslissing van de vergadering aanvecht, is de vereniging van mede-eigenaars verweerder, vertegenwoordigd door de syndicus, en niet de syndicus in eigen naam. De syndicus moet de mede-eigenaars daarna onverwijld inlichten over de vordering die tegen de vereniging is ingesteld.

Tijdens de procedure blijft de aangevochten beslissing in principe van toepassing. Er bestaat een uitzondering voor de volledige afbraak en heropbouw van het gebouw die om redenen van gezondheid of veiligheid werden gestemd: de vereniging moet dan zelf de zaak bij de vrederechter aanbrengen binnen vier maanden na de vergadering, en de uitvoering van de beslissing blijft opgeschort tot een definitieve rechterlijke beslissing (artikel 3.92, § 1).

Wie betaalt de kosten?

De mede-eigenaar van wie de vordering tegen de vereniging door de rechter volledig gegrond wordt verklaard, is vrijgesteld van elke bijdrage in de gemeenschappelijke uitgave voor erelonen en kosten, die over de andere mede-eigenaars wordt verdeeld. De wet spreekt van een vordering die volledig gegrond wordt verklaard: een gedeeltelijke overwinning volstaat niet om die vrijstelling te doen spelen.

Wie de rechter vraagt een vergadering bijeen te roepen of dringende werken toe te staan, is bovendien ontheven van elke aansprakelijkheid voor schade die voortvloeit uit het uitblijven van een beslissing, als hij niet in het ongelijk wordt gesteld (artikel 3.92, § 6).

Gaat het geschil over onbetaalde lasten, dan volgt de procedure een eigen logica, van de ingebrekestelling tot het vonnis; ze wordt beschreven in de fiche mede-eigenaar betaalt niet. Je rechten als mede-eigenaar vóór het conflict staan samen in rechten en plichten van de mede-eigenaars.