Woordenlijst mede-eigendom in België: elk begrip uit een oproeping of afrekening vertaald

De termen van A tot Z

Aandelen (quotiteiten)

Deel van de gemeenschappelijke delen dat aan elke kavel verbonden is, vastgelegd in de basisakte volgens de respectieve waarde van de privatieve delen. De aandelen bepalen het aantal stemmen in de algemene vergadering en kunnen alleen met eenparigheid van alle mede-eigenaars worden gewijzigd.art. 3.85, § 1 en 3.88, § 3 BW

Aandelen in de gemeenschappelijke delen

Term van het Burgerlijk Wetboek voor het deel van de gemeenschappelijke delen dat aan elke kavel verbonden is, ook quotiteiten genoemd. Het wordt in de basisakte vastgelegd volgens de respectieve waarde van de privatieve delen en bepaalt het aantal stemmen van elke mede-eigenaar in de algemene vergadering.art. 3.85, § 1 en 3.87, § 6 BW

Afrekening van de lasten

Overzicht van de syndicus dat de uitgaven van een periode volgens de verdeelsleutels van het reglement van mede-eigendom over de kavels verdeelt en vergelijkt met de al betaalde provisies. Het toont voor elke mede-eigenaar het saldo dat hij nog moet betalen of terugkrijgt.

Agenda

Lijst van de punten die de algemene vergadering bespreekt en waarover ze stemt, opgenomen in de oproeping. Elke mede-eigenaar en de raad van mede-eigendom kan de syndicus vragen er een punt aan toe te voegen.art. 3.87, §§ 3 en 4 BW

Algemene vergadering (AV)

Beslissingsorgaan van de vereniging van mede-eigenaars, waarvan elke eigenaar van een kavel deel uitmaakt. Iedereen beschikt er over een aantal stemmen dat overeenkomt met zijn aandeel in de gemeenschappelijke delen.art. 3.87 BW

Basisakte

Notariële akte die het gebouw of geheel van gebouwen beschrijft, met de privatieve en de gemeenschappelijke delen, en het aandeel in de gemeenschappelijke delen vastlegt dat aan elke kavel verbonden is. Samen met het reglement van mede-eigendom vormt ze de statuten van het gebouw, en ze moet worden overgeschreven.art. 3.85, § 1 BW

Begroting

Raming die de syndicus opstelt van de gewone uitgaven voor onderhoud, werking en beheer van de gemeenschappelijke delen, en van de voorzienbare buitengewone kosten. Ze wordt ter stemming voorgelegd aan de algemene vergadering.art. 3.89, § 5 BW

Bemiddeling

Vrijwillige manier om conflicten op te lossen, waarbij een neutrale derde de partijen helpt een akkoord te vinden. Je kunt een bemiddelaar kiezen die erkend is door de Federale Bemiddelingscommissie, en het akkoord kan door de rechter worden gehomologeerd zodat het uitvoerbaar wordt.

Beroepsinstituut van Vastgoedmakelaars (BIV)

Instelling die het beroep van vastgoedmakelaar in België regelt, op basis van de wet van 11 februari 2013. Wie als zelfstandige de activiteit van syndicus uitoefent, moet door het BIV erkend zijn.

Bewarende maatregelen

Maatregelen om het gebouw of de rechten van de vereniging te beschermen zonder op een beslissing van de algemene vergadering te wachten, zoals een voorlopige herstelling na een schadegeval. De syndicus moet ze nemen.art. 3.89, § 5 BW

Bewoner

Persoon die een kavel betrekt op grond van een persoonlijk of zakelijk recht, zonder stemrecht in de algemene vergadering, zoals een huurder. Het reglement van interne orde en de beslissingen zijn na mededeling aan hem tegenstelbaar, en hij kan beslissingen aanvechten die hem een eigen nadeel berokkenen.art. 3.93, § 5 BW

Commissaris van de rekeningen

Persoon, al dan niet mede-eigenaar, die de algemene vergadering elk jaar aanstelt om de rekeningen van de vereniging van mede-eigenaars te controleren. Zijn bevoegdheden en verplichtingen staan in het reglement van interne orde.art. 3.91 BW

Deelvereniging

Vereniging van mede-eigenaars die, als de basisakte dat bepaalt, wordt opgericht voor bepaalde gemeenschappelijke delen van een gebouw of groep van gebouwen met minstens twintig kavels.art. 3.84 BW

Dringende werken

Noodzakelijke en dringende werken aan de gemeenschappelijke delen. Als de algemene vergadering de vereiste meerderheid niet haalt, kan elke mede-eigenaar zich door de rechter laten machtigen om ze alleen uit te voeren, op kosten van de vereniging.art. 3.92, § 5 BW

Eenparigheid

Akkoord van alle mede-eigenaars, onder meer vereist om de verdeling van de aandelen te wijzigen. Wordt ze niet bereikt omdat sommige mede-eigenaars afwezig zijn, dan wordt na minstens dertig dagen een nieuwe algemene vergadering bijeengeroepen.art. 3.88, §§ 3 en 4 BW

Eigenaar

Houder van het eigendomsrecht op een goed. In een mede-eigendom maakt elke eigenaar van een kavel deel uit van de algemene vergadering; als het eigendomsrecht op de kavel gesplitst is, bijvoorbeeld bij vruchtgebruik, wijzen de betrokkenen een lasthebber aan om te stemmen.art. 3.87, § 1 BW

Exclusief gebruiksrecht

Recht op exclusief gebruik van een gemeenschappelijk deel, zoals een tuin of een dakterras, dat de statuten aan een kavel toekennen. Het blijft een gemeenschappelijk deel; het reglement van mede-eigendom bepaalt hoe de kosten ervan worden verdeeld.

Gedwongen mede-eigendom

Vorm van mede-eigendom waarbij een goed onverdeeld moet blijven omwille van zijn functie of bestemming, zoals de gemeenschappelijke delen van een appartementsgebouw. Die goederen kunnen alleen worden verdeeld met instemming van alle mede-eigenaars.art. 3.78 en 3.83 BW

Gemeenschappelijke delen

Delen van het gebouw of de grond die volgens hun aandeel aan alle mede-eigenaars toebehoren, zoals het dak, de inkomhal of de gemeenschappelijke leidingen. Als de titels zwijgen of tegenstrijdig zijn, worden de delen die bestemd zijn voor het gebruik van alle of sommige mede-eigenaars als gemeenschappelijk beschouwd.art. 3.84 BW

Gemeenschappelijke lasten

Uitgaven voor de gemeenschappelijke delen en de werking van de mede-eigendom, zoals onderhoud, herstellingen, verzekering of de kosten van de syndicus. Ze worden over de kavels verdeeld volgens de criteria in het reglement van mede-eigendom.art. 3.85, § 1 BW

Gewone gemeenschappelijke lasten

Periodieke uitgaven van de mede-eigendom, in tegenstelling tot de niet-periodieke uitgaven die het reservekapitaal dekt. Hun totaal over het vorige boekjaar is de basis voor de minimale bijdrage van 5 % aan het verplichte reservekapitaal.art. 3.86, § 3 BW

Kavel

Eenheid in de mede-eigendom die bestaat uit een privatief deel en een aandeel in de gemeenschappelijke delen. Een appartement met zijn kelder kan volgens de basisakte één kavel vormen of twee afzonderlijke kavels.art. 3.84 BW

Kruispuntbank van Ondernemingen (KBO)

Federaal register van de in België geregistreerde entiteiten, beheerd door de FOD Economie. De vereniging van mede-eigenaars heeft er een ondernemingsnummer, dat op al haar documenten moet staan, en de syndicus moet er ingeschreven zijn.art. 3.86, § 1 en 3.89, § 1 BW

Lasthebber

Persoon, al dan niet lid van de algemene vergadering, die een mede-eigenaar op de vergadering vertegenwoordigt met een volmacht op naam. Niemand mag meer dan drie volmachten aanvaarden, behalve in de uitzondering van 10 % van de stemmen, en de syndicus mag geen lasthebber van een mede-eigenaar zijn.art. 3.87, § 7 BW

Mede-eigenaar

Eigenaar van een kavel in een gebouw in mede-eigendom, met zowel zijn privatieve deel als een aandeel in de gemeenschappelijke delen. Hij is lid van de algemene vergadering van de vereniging van mede-eigenaars.art. 3.84 en 3.87 BW

Mededinging

Verplichting om meerdere offertes te vergelijken voor opdrachten en contracten boven het bedrag dat de algemene vergadering met een tweederdemeerderheid heeft vastgelegd. De syndicus legt dan meerdere offertes voor.art. 3.88, § 1, 1°, c) BW

Meerderheid van vier vijfde

Meerderheid die onder meer nodig is voor de andere wijzigingen van de statuten, waaronder de verdeling van de lasten, de wijziging van de bestemming van het gebouw, de splitsing of samenvoeging van kavels en daden van beschikking over gemeenschappelijke onroerende goederen.art. 3.88, § 1, 2° BW

Minimumrekeningenstelsel (MAR)

Rekeningenstelsel dat verenigingen van mede-eigenaars met minstens twintig kavels, kelders, garages en parkeerplaatsen niet meegerekend, moeten volgen. Het werd voor de VME's vastgelegd bij het koninklijk besluit van 12 juli 2012.art. 3.89, § 5 BW

Notulen

Document dat de syndicus opstelt met de beslissingen van de algemene vergadering, de behaalde meerderheden en de namen van de mede-eigenaars die tegen hebben gestemd of zich hebben onthouden. Het wordt aan het einde van de vergadering ondertekend, daarna in het register opgenomen en binnen dertig dagen bezorgd.art. 3.87, §§ 10 en 12 BW

Oproeping

Document waarmee de syndicus de algemene vergadering bijeenroept, met plaats, dag, uur en agenda. Behalve bij hoogdringendheid wordt ze minstens vijftien dagen voor de vergadering verstuurd, aangetekend, tenzij de bestemmeling schriftelijk heeft ingestemd met een ander communicatiemiddel.art. 3.87, § 3 BW

Overschrijving

Formaliteit waarbij een notariële akte wordt ingeschreven in de registers van het bevoegde kantoor van de Algemene Administratie van de Patrimoniumdocumentatie. De overschrijving van de statuten is een voorwaarde voor de rechtspersoonlijkheid van de VME en voor hun tegenstelbaarheid aan derden.art. 3.86, §§ 1 en 2 BW

Postinterventiedossier (PID)

Dossier dat bij werken wordt samengesteld en de informatie bundelt die nuttig is voor veiligheid en gezondheid bij latere werken aan het bouwwerk. De syndicus moet het in voorkomend geval bewaren op de manier die de Koning bepaalt.art. 3.89, § 5, 10° BW

Privatieve delen

Delen van het gebouw die uitsluitend toebehoren aan de eigenaar van een kavel, zoals de binnenkant van een appartement. Hun beschrijving staat in de basisakte.art. 3.85, § 1 BW

Provisieoproep

Betalingsverzoek van de syndicus aan de mede-eigenaars om het werkkapitaal of het reservekapitaal te spijzen. Bij de provisieoproep vermeldt de syndicus welk deel naar het reservekapitaal gaat.art. 3.86, § 3 BW

Quorum

Minimale aanwezigheid die nodig is om de algemene vergadering geldig te laten beraadslagen: meer dan de helft van de mede-eigenaars die samen minstens de helft van de aandelen bezitten, of mede-eigenaars die meer dan drie vierde van de aandelen bezitten. Is dat niet het geval, dan beraadslaagt een tweede vergadering, minstens vijftien dagen later, zonder quorumvereiste.art. 3.87, § 5 BW

Raad van mede-eigendom

Orgaan dat bestaat uit mede-eigenaars en verplicht is in gebouwen met minstens twintig kavels, kelders, garages en parkeerplaatsen niet meegerekend. De raad ziet erop toe dat de syndicus zijn taken goed uitvoert.art. 3.90 BW

Register van de beslissingen

Register dat op de zetel van de vereniging ligt en waarin de syndicus de beslissingen van de algemene vergadering binnen dertig dagen opneemt. Elke belanghebbende kan het ter plaatse en kosteloos inzien.art. 3.93, § 4 BW

Reglement van interne orde (RIO)

Reglement bij onderhandse akte dat minstens de regels voor de werking van de algemene vergadering, de benoeming van de syndicus en de periode van vijftien dagen voor de gewone algemene vergadering vastlegt. Het ligt op de zetel van de vereniging en kan kosteloos worden ingezien.art. 3.85, § 3 en 3.93, § 3 BW

Reglement van mede-eigendom

Notariële akte die de rechten en plichten van de mede-eigenaars op de privatieve en gemeenschappelijke delen beschrijft, en de gemotiveerde criteria en de berekeningswijze van de verdeling van de lasten. Samen met de basisakte vormt het de statuten van het gebouw.art. 3.85, § 1 BW

Reservekapitaal

Som van de periodieke inbrengen voor niet-periodieke uitgaven, zoals de vernieuwing van de verwarming of de lift. Het is verplicht uiterlijk vijf jaar na de voorlopige oplevering, met een jaarlijkse bijdrage van minstens 5 % van de gewone gemeenschappelijke lasten van het vorige boekjaar, tenzij de algemene vergadering met vier vijfde van de stemmen anders beslist.art. 3.86, § 3 BW

Schriftelijke beslissing

Beslissing die alle leden van de vereniging van mede-eigenaars eenparig en schriftelijk nemen, zonder vergadering. Die werkwijze is uitgesloten voor beslissingen die bij authentieke akte moeten worden genomen.art. 3.87, § 11 BW

Statuten

Geheel van de basisakte en het reglement van mede-eigendom. Ze moeten bij authentieke akte worden opgemaakt, net als elke wijziging ervan, en worden overgeschreven om aan derden tegenstelbaar te zijn.art. 3.85, § 1 BW

Syndicaat van eigenaars

Uitdrukking die in België soms wordt gebruikt maar niet correct is, overgenomen uit het Franse recht. De rechtspersoon die de mede-eigenaars groepeert, heet in het Belgische Burgerlijk Wetboek de vereniging van mede-eigenaars (VME).art. 3.86 BW

Syndicus

Natuurlijke persoon of rechtspersoon, vrijwillig of professioneel, die de beslissingen van de algemene vergadering uitvoert, de gelden beheert en de vereniging van mede-eigenaars vertegenwoordigt. De algemene vergadering of, bij gebrek daaraan, de rechter benoemt hem voor een mandaat van hoogstens drie jaar.art. 3.89 BW

Syndicusovereenkomst

Schriftelijke overeenkomst tussen de syndicus en de vereniging van mede-eigenaars, die onder meer de forfaitaire en de bijkomende prestaties vermeldt. Het mandaat van de syndicus duurt hoogstens drie jaar en kan worden verlengd bij uitdrukkelijke beslissing van de algemene vergadering.art. 3.89, § 1 BW

Tweederdemeerderheid

Meerderheid die onder meer nodig is voor werken aan de gemeenschappelijke delen, behalve wettelijk verplichte en bewarende werken, en voor wijzigingen van de statuten die enkel het genot, het gebruik of het beheer van de gemeenschappelijke delen betreffen.art. 3.88, § 1, 1° BW

Verdeelsleutel

Rekenregel die bepaalt welk deel van een categorie lasten elke kavel draagt: aandelen, gemeten verbruik of een ander gemotiveerd criterium. De criteria en de berekeningswijze staan in het reglement van mede-eigendom.art. 3.85, § 1 BW

Vereenvoudigde boekhouding

Boekhouding die is toegestaan in mede-eigendommen met minder dan twintig kavels, kelders, garages en parkeerplaatsen niet meegerekend. Ze geeft minstens de ontvangsten en uitgaven weer, de thesaurie, het werkkapitaal en het reservekapitaal, en de vorderingen en schulden van de mede-eigenaars.art. 3.89, § 5 BW

Vereniging van mede-eigenaars (VME)

Rechtspersoon die de mede-eigenaars groepeert en als enig doel het behoud en het beheer van het gebouw heeft. Ze krijgt rechtspersoonlijkheid zodra een eerste kavel wordt overgedragen, op voorwaarde dat de basisakte en het reglement van mede-eigendom zijn overgeschreven.art. 3.86 BW

Verzoening

Kosteloze procedure waarbij de vrederechter de partijen voor of tijdens een proces probeert te verzoenen. Je vraagt ze aan met een gewone brief aan de griffie, en het akkoord wordt vastgelegd in een proces-verbaal dat dezelfde waarde heeft als een vonnis.

Volmacht

Document waarmee een mede-eigenaar zich op de algemene vergadering laat vertegenwoordigen door een lasthebber die hij bij naam aanwijst. Niemand mag meer dan drie volmachten aanvaarden, tenzij zijn stemmen en die van zijn volmachtgevers samen niet meer dan 10 % van het totaal bedragen, en de syndicus mag geen lasthebber zijn.art. 3.87, § 7 BW

Volstrekte meerderheid

Standaardregel voor stemmingen in de algemene vergadering: meer dan de helft van de stemmen van de mede-eigenaars die aanwezig of vertegenwoordigd zijn op het moment van de stemming. Onthoudingen, ongeldige en blanco stemmen tellen niet als uitgebrachte stemmen.art. 3.87, § 8 BW

Voorlopig bewindvoerder

Persoon die de rechter aanstelt, op verzoek van de syndicus of van mede-eigenaars met minstens een vijfde van de aandelen, wanneer het financiële evenwicht van de mede-eigendom ernstig in gevaar is of het behoud van het gebouw niet meer mogelijk is.art. 3.92, § 2 BW

Voorlopige oplevering

Aanvaarding van de gemeenschappelijke delen van een nieuw gebouw bij het einde van de werken, onder voorbehoud van de vastgestelde gebreken. Ze is onder meer het startpunt van de termijn van vijf jaar om het verplichte reservekapitaal aan te leggen.art. 3.86, § 3 BW

Voorlopige syndicus

Syndicus die de rechter aanstelt als de zittende syndicus verhinderd is of in gebreke blijft, om de mede-eigendom gedurende een beperkte periode te beheren.art. 3.89 BW

Vordering tot nietigverklaring

Vordering waarmee een mede-eigenaar de rechter vraagt een onregelmatige, bedrieglijke of onrechtmatige beslissing van de algemene vergadering die hem persoonlijk benadeelt, nietig te verklaren of te wijzigen. Ze moet worden ingesteld binnen vier maanden na de datum van de algemene vergadering.art. 3.92, § 3 BW

Vrederechter

Rechter die sinds 1 januari 2019 bevoegd is voor alle geschillen over de mede-eigendom van gebouwde onroerende goederen, ongeacht het bedrag van de vordering. Een clausule in de statuten die die geschillen aan een scheidsrechter toevertrouwt, wordt als niet geschreven beschouwd.art. 3.85, § 5 en 3.92 BW

Vrijwillige syndicus

Syndicus die die taak niet beroepsmatig uitoefent, meestal een mede-eigenaar van het gebouw. Hij heeft dezelfde wettelijke verplichtingen als een professionele syndicus.art. 3.89 BW

Werkkapitaal

Som van de voorschotten die de mede-eigenaars als provisie betalen voor de periodieke uitgaven, zoals de verwarming en verlichting van de gemeenschappelijke delen of de beheerskosten. Het staat op een aparte rekening op naam van de vereniging.art. 3.86, § 3 BW

Doen, vermijden

Veelgestelde vragen