Een appartement kopen of verkopen in mede-eigendom: wie betaalt wat

De compromis is klaar, de datum van de akte is ongeveer bekend, en er ontbreken nog cijfers. De koper wil weten wat het gebouw hem elk kwartaal zal kosten. De verkoper wil terugkrijgen wat hij heeft voorgeschoten. En allebei ontdekken ze dat een deel van het antwoord bij de syndicus ligt, niet bij de vastgoedmakelaar.

Een appartement kopen of verkopen in mede-eigendom gaat nooit alleen over het appartement. Je draagt ook een aandeel in de gemeenschappelijke delen over, een plaats op de algemene vergadering en een positie in lopende rekeningen: al gestorte provisies, gestemde maar nog niet gefactureerde werken, een hangende procedure tegen een buur. Het Burgerlijk Wetboek regelt die overdracht in de artikelen 3.94 en 3.95, met becijferde termijnen en een regel voor de verdeling van de lasten. Die artikelen zijn federaal en gelden op dezelfde manier in Vlaanderen en in Brussel.

Dit deel van de site volgt de verrichting in haar werkelijke volgorde: de informatie die je moet verzamelen, de verdeling van de lasten, de inhouding door de notaris, en daarna de eerste maanden van de nieuwe mede-eigenaarWoordenlijstEigenaar van een kavel in een gebouw in mede-eigendom, met zowel zijn privatieve deel als een aandeel in de gemeenschappelijke delen. Hij is lid van de algemene vergadering van de vereniging van mede-eigenaars. Zie de woordenlijst.

Welke informatie krijgt de koper voor hij tekent?

Vóór de ondertekening van de overeenkomst, het aanbod of de belofte van aankoop moet de koper een reeks gegevens over de mede-eigendom krijgen. De notaris, de professionele tussenpersoon of de uittredende mede-eigenaar bezorgt ze, en de syndicus levert ze op eenvoudig verzoek binnen vijftien dagen (art. 3.94, § 1).

Het gaat om zes reeksen gegevens: het bedrag van het werkkapitaalWoordenlijstSom van de voorschotten die de mede-eigenaars als provisie betalen voor de periodieke uitgaven, zoals de verwarming en verlichting van de gemeenschappelijke delen of de beheerskosten. Het staat op een aparte rekening op naam van de vereniging. Zie de woordenlijst en van het reservekapitaalWoordenlijstSom van de periodieke inbrengen voor niet-periodieke uitgaven, zoals de vernieuwing van de verwarming of de lift. Het is verplicht uiterlijk vijf jaar na de voorlopige oplevering, met een jaarlijkse bijdrage van minstens 5 % van de gewone gemeenschappelijke lasten van het vorige boekjaar, tenzij de algemene vergadering met vier vijfde van de stemmen anders beslist. Zie de woordenlijst, de achterstallen van de verkoper, de stand van de oproepen voor het reservekapitaal waartoe vóór de verkoop besloten werd, de lopende gerechtelijke procedures met de bedragen die op het spel staan, de notulen van de algemene vergaderingen van de laatste drie jaar samen met de periodieke afrekeningen van de lasten van de laatste twee boekjaren, en een kopie van de laatst goedgekeurde balans.

Die stukken zijn geen formaliteit. Drie notulen van een algemene vergadering lees je snel, en ze zeggen veel: een stemming over het dak die twee jaar na elkaar is uitgesteld, een discussie over de lift, een begroting die zonder uitleg stijgt. De fiche documenten bij de verkoop geeft de volledige lijst en hoe je ze opvraagt, en de fiche een appartement kopen in mede-eigendom zegt waar je in die documenten eerst moet kijken.

De kosten die de syndicus voor die overdracht van informatie aanrekent, zijn ten laste van de uittredende mede-eigenaar (art. 3.94, § 4).

Wie betaalt wat, tussen verkoper en koper?

Twee regelingen lopen over elkaar, en het verschil tussen beide zorgt voor de meeste misverstanden.

De gewone lasten, die elk kwartaal terugkomen, worden door de koper gedragen vanaf de dag waarop hij de gemeenschappelijke delen werkelijk geniet. De buitengewone lasten volgen een andere datum: het Burgerlijk Wetboek legt ze ten laste van de nieuwe mede-eigenaar wanneer ze opeisbaar worden na de vaste datum van de eigendomsoverdracht. Het gaat om vier categorieën, waaronder de uitgaven voor behoud, onderhoud, herstelling en vernieuwing waartoe vóór de overdracht besloten werd maar die daarna worden opgevraagd, en de provisieoproepen die vóór de verkoop zijn goedgekeurd.

Een werf die in januari gestemd en in oktober gefactureerd wordt, kan dus bij de koper terechtkomen, ook al nam hij niet deel aan de stemming. Precies daarom bevat de compromis bijna altijd een verdelingsclausule. Onze lezing: onderhandel over dat punt vóór de ondertekening, met de cijfers van de syndicus in de hand, eerder dan het te ontdekken bij de eerste provisieoproep. De fiche een appartement verkopen beschrijft die onderhandeling vanuit de kant van de verkoper.

Wat er gebeurt met het geld dat al gestort is, volgt een duidelijke regel. De verkoper is schuldeiser van de vereniging voor het deel van zijn werkkapitaal dat overeenstemt met de periode waarin hij de gemeenschappelijke delen niet meer geniet; zijn aandeel in het reservekapitaal blijft daarentegen eigendom van de vereniging (art. 3.94, § 5). Het detail staat in de fiche werkkapitaal en reservekapitaal.

De notaris houdt de achterstallen in op de prijs

Op de dag van de akte stort de notaris de prijs niet aan de verkoper zonder eerst bij de syndicus zijn toestand na te gaan. Hij heeft de syndicus bij aangetekende zending ondervraagd en dertig dagen op zijn antwoord gewacht; komt er geen antwoord, dan brengt hij de partijen op de hoogte (art. 3.94, § 2). Op de bedragen die de verkoper toekomen, houdt hij daarna de achterstallen van lasten in, gewone en buitengewone, net als de kosten voor het bezorgen van de informatie (art. 3.95). De bevoorrechte en hypothecaire schuldeisers gaan voor de vereniging.

Binnen dertig dagen na de akte deelt de notaris de syndicus de datum van de akte, de betrokken kavel en de identiteit van de partijen mee (art. 3.94, § 3). Door die kennisgeving komt de koper in de registers van het gebouw terecht.

De eerste maanden van de nieuwe mede-eigenaar

Zodra de akte ondertekend is, moet je nog je plaats innemen. Je inschrijving bij de syndicus controleren, de statuten en het reglement van interne orde opvragen, de volgende afrekening van de lasten begrijpen, de datum van de jaarlijkse algemene vergadering opzoeken: de fiche nieuwe mede-eigenaar worden zet die stappen op een rij.

Voor het algemene kader dat daarna op je gebouw van toepassing is, vertrek je opnieuw van de pijler wetgeving op de mede-eigendom, en voor het mechanisme van de provisieoproepen van de pijler kosten van de mede-eigendom.