Mede-eigendom in België: één wet, andere stappen naargelang het gewest

Je zoekt een antwoord voor je gebouw, en de pagina's die je vindt, gaan nu eens over Vlaanderen, dan weer over Brussel, soms over Nederland. Twee verschillende vragen lopen daar door elkaar: wat de wet aan elke Belgische mede-eigendom oplegt, en wat afhangt van de plaats waar het gebouw staat.

Laten we het meteen zeggen, want het bespaart uren zoekwerk: de regeling van de mede-eigendom verandert niet van gewest tot gewest. Ze staat in het Burgerlijk Wetboek, Boek 3 ‘Goederen’, in de artikelen 3.78 tot 3.100, en het Burgerlijk Wetboek is een federale wet. Drie appartementen in Gent en tweehonderd in Elsene vallen onder dezelfde tekst, met dezelfde meerderheden, dezelfde termijnen en dezelfde organen. Wat verschilt, zijn de bevoegdheden die de gewesten in handen hebben en die het gebouw raken.

Dit deel van de site brengt die lokale verschillen samen: gewest per gewest, en dan stad per stad, waar het appartementenpark bijzondere vragen oproept.

Tot waar is de wet overal dezelfde?

Tot bijna alles wat het gebouw doet draaien. De gedwongen mede-eigendomWoordenlijstVorm van mede-eigendom waarbij een goed onverdeeld moet blijven omwille van zijn functie of bestemming, zoals de gemeenschappelijke delen van een appartementsgebouw. Die goederen kunnen alleen worden verdeeld met instemming van alle mede-eigenaars. Zie de woordenlijst bestaat zodra een gebouw verdeeld is in kavelsWoordenlijstEenheid in de mede-eigendom die bestaat uit een privatief deel en een aandeel in de gemeenschappelijke delen. Een appartement met zijn kelder kan volgens de basisakte één kavel vormen of twee afzonderlijke kavels. Zie de woordenlijst die elk een privatief deel en een aandeel in gemeenschappelijke delen omvatten. Vanaf dan gehoorzamen de vereniging van mede-eigenaars, de algemene vergadering, de syndicus, de commissaris van de rekeningen en de stemregels op het hele grondgebied aan dezelfde tekst. Die bepalingen zijn van dwingend recht: een beding in de statuten dat strijdig is met de wet, wordt van rechtswege vervangen door de wettelijke regel (art. 3.100). De pijler juridisch kader van de mede-eigendom zet die hiërarchie tussen de wet, de statuten en het reglement van interne orde uiteen, en de volledige tekst wordt gepubliceerd door eJustice.

Wat de verplichtingen bijstuurt, is dus niet het gewest, maar de grootte van het gebouw. Onder twintig kavels, kelders, garages en parkeerplaatsen niet meegerekend, mag de vereniging een vereenvoudigde boekhoudingWoordenlijstBoekhouding die is toegestaan in mede-eigendommen met minder dan twintig kavels, kelders, garages en parkeerplaatsen niet meegerekend. Ze geeft minstens de ontvangsten en uitgaven weer, de thesaurie, het werkkapitaal en het reservekapitaal, en de vorderingen en schulden van de mede-eigenaars. Zie de woordenlijst voeren (art. 3.89, § 5). Vanaf twintig kavels, op dezelfde manier geteld, wordt een raad van mede-eigendom verplicht (art. 3.90). Een klein Antwerps gebouw en een klein Brussels gebouw zitten in dezelfde situatie; een klein en een groot Brussels gebouw niet.

Drie gewestelijke bevoegdheden die je gebouw raken

De eerste is de ruimtelijke ordening. De gevelramen vervangen, zonnepanelen plaatsen, een balkon dichtmaken: in Vlaanderen moet je daarvoor in principe eerst een omgevingsvergunning aanvragen, tenzij er een vrijstelling geldt, via het Omgevingsloket, en de bevoegde overheid kan de gemeente, de provincie of het Vlaamse Gewest zijn. In Brussel valt een eventuele vergunning onder het Brussels Wetboek van Ruimtelijke Ordening. De gemeenten voegen er hun eigen reglementen aan toe. De syndicus kan niet in de plaats van de gemeente antwoorden, en toch is zij het die je moet raadplegen voor je de werf becijfert.

De tweede is de energieprestatie. Het EPC is een gewestelijke bevoegdheid, en de regeling is niet aan beide kanten van de gewestgrens dezelfde. In Vlaanderen heeft een appartementsgebouw met minstens twee wooneenheden een EPC van de gemeenschappelijke delen nodig, dat de syndicus voor de VME laat opmaken door een energiedeskundige type A; de gegevens ervan worden automatisch gebruikt voor de EPC's van de appartementen, en het blijft tien jaar geldig, of korter als de collectieve installaties veranderen of minstens 15 % van de gebouwschil vervangen wordt. Het EPC van het appartement zelf, verplicht bij verkoop, is de zaak van de eigenaar van de kavel. In het Brussels Hoofdstedelijk Gewest is het EPB-certificaat verplicht om een individuele woning van minstens 18 m² te verkopen of te verhuren, moet het voor het op de markt brengen opgemaakt worden door een door Leefmilieu Brussel erkende certificateur, en blijft het tien jaar geldig. Ook daar is de eigenaar van de kavel verantwoordelijk, niet de vereniging, maar de certificateur zal de syndicus de documenten van het gebouw vragen die hem ontbreken.

De derde is het geld voor de renovatie. De regelingen dragen andere namen, Mijn VerbouwPremie in Vlaanderen, Renolution in Brussel, en hun bedragen en termijnen veranderen bij elke nieuwe regeling. Voor werken aan de gemeenschappelijke delen dient de syndicus de aanvraag van de basispremie in voor de VME, die de premie ontvangt en over de eigenaars verdeelt volgens hun aandeel. Ons advies: laat de stand van de lopende regeling nakijken voor je de werf ter stemming legt, niet erna. De fiche energierenovatie en premies legt uit hoe je de kalender van een project afstemt op die van de renovatiepremies voor de VME.

Daar komen, naargelang het adres, de drinkwatermaatschappij en dus de collectieve factuur bij, de gemeentelijke reglementen over woonkwaliteit, en de maatregelen die de brandweer na een bezoek aan een bestaand gebouw kan opleggen. Voor dat laatste punt lees je de fiche brandveiligheid in een appartementsgebouw.

Brussel, Vlaanderen, Antwerpen of Gent: waar begin je

Staat je gebouw in Brussel, dan brengt de fiche mede-eigendom in Brussel de gewestelijke stappen samen, de verplichtingen die eigen zijn aan het Brusselse bouwpatrimonium en de openbare diensten die mede-eigendommen kosteloos begeleiden. Voor een Vlaams gebouw komen de gewestelijke regels van mede-eigendom in Vlaanderen aan bod op deze pagina en in de thematische fiches.

Op het niveau van de steden veranderen de ouderdom van de gebouwen en de gemiddelde grootte van de appartementsgebouwen de prioriteiten. Voor mede-eigendom in Antwerpen en mede-eigendom in Gent gelden de Vlaamse regels, en de stad kan voor bepaalde werken strengere lokale regels hebben: vraag het na bij de stad voor je iets beslist.

Voor al de rest, dat wil zeggen het grootste deel van wat een syndicus bezighoudt, speelt het adres geen enkele rol. Vertrek dan opnieuw van de pijler praktisch in de mede-eigendom of, als de vraag over de rekeningen gaat, van de pijler lasten van mede-eigendom.