Een beslissing van de algemene vergadering van je mede-eigendom aanvechten: de grief bepalen en naar de vrederechter stappen

Je herleest de notulen en iets zit je dwars: werken gestemd met een meerderheid die je te klein lijkt, een punt dat niet op de agenda stond, een beslissing waar maar enkelen beter van worden. Eerste nuttige reflex, nog voor je de cijfers herleest: noteer de datum van de vergadering. Die datum, en niet de datum waarop de brief binnenkwam, doet de termijn lopen.

Een beslissing van de algemene vergadering is bindend voor alle mede-eigenaars, ook voor wie tegen gestemd heeft. Om een beslissing van de algemene vergadering van je mede-eigendom aan te vechten, volstaat het niet dat je ze slecht vindt: je moet naar de rechter stappen, binnen een korte termijn, met een grond die de wet erkent. Is die termijn voorbij, dan wordt de beslissing in principe definitief, ook als ze onregelmatig was.

De regel staat in artikel 3.92, § 3, van het Burgerlijk Wetboek, en is dezelfde in heel België. Geschillen over mede-eigendom horen bij de vrederechterWoordenlijstRechter die sinds 1 januari 2019 bevoegd is voor alle geschillen over de mede-eigendom van gebouwde onroerende goederen, ongeacht het bedrag van de vordering. Een clausule in de statuten die die geschillen aan een scheidsrechter toevertrouwt, wordt als niet geschreven beschouwd. Zie de woordenlijst.

Kun je optreden? Vier cumulatieve voorwaarden

De vordering tot vernietiging steunt op vier cumulatieve elementen.

Eerst moet er een beslissing van de algemene vergadering zijn. Een initiatief van de syndicus dat zonder stemming genomen werd, betwist je op een andere manier, door de syndicus aan te spreken, daarna de raad van mede-eigendom en dan de vergadering. De verhaalmogelijkheden tegen de syndicus worden behandeld in de fiche aansprakelijkheid van de syndicus.

Vervolgens moet je mede-eigenaar zijn. De bewoner die niet stemt, zoals de huurder, heeft een afzonderlijke regeling, voorzien in artikel 3.93.

De beslissing moet onregelmatig, bedrieglijk of onrechtmatig zijn. Die drie woorden dekken verschillende situaties, die hieronder uitgelegd worden.

Ten slotte moet ze je een persoonlijk nadeel berokkenen. Dat is de voorwaarde die je het makkelijkst over het hoofd ziet als je gelijk hebt over de vorm. De onregelmatigheid alleen volstaat niet: je moet uitleggen hoe de beslissing je raakt, bijvoorbeeld omdat ze je een last oplegt, het gebruik van je kavel beperkt of je de mogelijkheid ontnomen heeft om met kennis van zaken te stemmen.

Onregelmatig, bedrieglijk of onrechtmatig: wat is het verschil?

De onregelmatige beslissing

Dat is het eenvoudigste geval om aan te tonen, want het staat in de documenten. De beslissing schendt een regel van de wet of van de statuten. Enkele typische voorbeelden:

De drempels die je moet nagaan staan in de fiche stemregels en meerderheden, en de vormvereisten van de uitnodiging in uitnodiging voor de algemene vergadering.

De bedrieglijke beslissing

Bedrog veronderstelt een manoeuvre om de mede-eigenaars te misleiden of de stemming te vervalsen: vervalste offerte, bewust verzwegen informatie over een belangenconflict, gefabriceerde volmachten. Het is moeilijker te bewijzen, aangezien je de opzet moet aantonen.

De onrechtmatige beslissing

Een beslissing kan alle vormen respecteren en toch onrechtmatig zijn. Men spreekt van meerderheidsmisbruik wanneer de meerderheid een beslissing oplegt zonder echt belang voor de mede-eigendom, of met het doel bepaalde mede-eigenaars te bevoordelen ten nadele van anderen. De rechter hoeft niet te zeggen of de beslissing de best mogelijke was. Hij gaat na of de meerderheid de grenzen van een normaal gebruik van haar macht overschreden heeft.

Vier maanden vanaf de datum van de vergadering

De vordering moet ingesteld worden binnen een termijn van vier maanden vanaf de datum waarop de algemene vergadering plaatsvond. Het vertrekpunt is niet de ontvangst van de notulen, en ook niet de ontdekking van de onregelmatigheid. Vond de vergadering plaats op 12 maart, dan moet de vordering uiterlijk op 12 juli ingeleid worden.

De notulen moeten je binnen dertig dagen na de vergadering bezorgd worden (art. 3.87, § 12). In het slechtste geval blijft er na ontvangst dus iets meer dan drie maanden over. Lees de fiche notulen van de algemene vergadering om te weten wat erin moet staan.

Minnelijke stappen zijn nuttig, maar ze schorsen de termijn niet. Belooft de syndicus het punt opnieuw te agenderen, noteer dan de uiterste datum en stap naar de rechter als er niets op tijd geregeld is.

Hoe stap je naar de vrederechter?

Alle geschillen over mede-eigendom horen bij het vredegerecht. Informeer bij de griffie naar het territoriaal bevoegde vredegerecht, de manier van inleiden en de kosten. Voor de vrederechter mag je jezelf verdedigen; de hulp van een advocaat blijft waardevol voor een procedurekwestie of een meerderheidsmisbruik. De fiche vrederechter en geschillen in mede-eigendom beschrijft het verloop.

Onze lezing: hoe verder de grief afstaat van wat in de documenten te lezen is, hoe meer de hulp van een advocaat verantwoord is. Een laattijdige uitnodiging bewijs je met een ontvangstbewijs; een meerderheidsmisbruik vraagt een argumentatie.

De vordering wordt ingesteld tegen de vereniging van mede-eigenaarsWoordenlijstRechtspersoon die de mede-eigenaars groepeert en als enig doel het behoud en het beheer van het gebouw heeft. Ze krijgt rechtspersoonlijkheid zodra een eerste kavel wordt overgedragen, op voorwaarde dat de basisakte en het reglement van mede-eigendom zijn overgeschreven. Zie de woordenlijst, die vertegenwoordigd wordt door de syndicus. Stel een chronologisch dossier samen: uitnodiging, notulen, volmachten als die in het geding zijn, stukken die aan de stemming voorgelegd werden, uitgewisselde brieven.

Je kunt de rechter vragen de beslissing te vernietigen of te wijzigen, dat wil zeggen aan te passen. Weeg voor je de procedure start ook de gevolgen van een vernietiging af: als werken al begonnen zijn, kan een vernietiging andere moeilijkheden veroorzaken.

Wat de kosten betreft, beschermt het Burgerlijk Wetboek de mede-eigenaar die gelijk krijgt. Wordt zijn vordering gegrond verklaard, dan is hij vrijgesteld van elke bijdrage in de gemeenschappelijke uitgave voor erelonen en kosten, die over de andere mede-eigenaars verdeeld wordt. Blijf tijdens de procedure je lasten betalen: een weigering zou je blootstellen aan een invorderingsprocedure, zonder iets bij te dragen aan je vordering.

Een voorbeeld van tijdlijn

De vergadering vindt plaats op 12 maart. Op 3 april ontvang je de notulen: gevelwerken werden gestemd bij volstrekte meerderheid, terwijl werken die de gemeenschappelijke delen raken twee derde vereisen. Je schrijft de syndicus op 5 april aan, verwijst naar artikel 3.88 en vraagt een nieuwe vergadering. Eind mei: geen antwoord.

De termijn verstrijkt op 12 juli. Je verzamelt de uitnodiging, de notulen, je brief en het eventuele antwoord, en raadpleegt een advocaat of informeert bij de griffie. De vordering wordt begin juli ingeleid, binnen de termijn. Roept de syndicus intussen een vergadering bijeen die het punt correct opnieuw stemt, dan kun je opnieuw afwegen of verdergaan zin heeft.

De andere rechtsmiddelen uit artikel 3.92

De vordering tot vernietiging is niet het enige instrument. Als de syndicus nalaat of onrechtmatig weigert een vergadering bijeen te roepen, kan elke mede-eigenaar de rechter vragen die bijeenroeping te bevelen binnen de termijn die hij bepaalt, op het voorstel dat die mede-eigenaar vastlegt (art. 3.92, § 4).

Omgekeerd, als een minderheid van mede-eigenaars de vergadering onrechtmatig verhindert een beslissing te nemen met de meerderheid die de wet vereist, kan elke benadeelde mede-eigenaar zich tot de rechter wenden opdat die in de plaats van de vergadering treedt en de vereiste beslissing neemt (art. 3.92, § 8). Dat is een nuttige weg wanneer enkele stemmen onontbeerlijke werken blokkeren.

Voor het overzicht van de algemene vergadering en haar organen ga je terug naar de pagina algemene vergadering van de VME.