Kosten aankoop appartement: wat je controleert vóór je een bod doet

Je hebt twee keer bezocht, de prijs past je, en de makelaar vraagt of je een bod doet. Op dit moment ken je het appartement en weet je bijna niets over het gebouw. Toch betaal je voor allebei.

Wie de kosten van de aankoop van een appartement in mede-eigendom becijfert, koopt een kavel en meteen ook een plaats in een vereniging van mede-eigenaars (VME): haar rekeningen, haar achterstallen, haar uitgestelde werven en haar reglement binden je vanaf de akte. Het Burgerlijk Wetboek regelt hoe je vóór de ondertekening wordt geïnformeerd. Vóór de ondertekening van de overeenkomst, het aanbod of de aankoopbelofte bezorgt de notaris, de professionele tussenpersoon of de uittredende mede-eigenaar je een reeks gegevens over de mede-eigendom, die de syndicus op eenvoudig verzoek binnen vijftien dagen verstrekt (art. 3.94, § 1, uittreksel uit het Burgerlijk Wetboek gepubliceerd door het BIV). Wat de meeste kopers niet weten: je hoeft geen bod te hebben gedaan om die gegevens op te vragen.

Deze pagina zegt wat je in die documenten leest, in welke volgorde, en welke facturen na de akte kunnen vallen. De volledige lijst van stukken en hoe je ze opvraagt, vind je in documenten bij verkoop.

Drie notulen zeggen meer dan tien bezoeken

De notulen van de gewone en buitengewone algemene vergaderingen van de laatste drie jaar horen bij de verschuldigde informatie, samen met de periodieke afrekeningen van de lasten van de laatste twee boekjaren en een kopie van de laatste goedgekeurde balans. Lees je ze in chronologische volgorde, dan vertellen ze het verhaal van het gebouw beter dan een gesprek met de verkoper.

Je zoekt er vier dingen in. Een stemming over het dak, de lift of het schrijnwerk die van jaar tot jaar wordt uitgesteld: de werf bestaat, maar is niet gefinancierd. Vervolgens een meerderheid die niet wordt gehaald, want werken aan de gemeenschappelijke delen worden beslist met twee derde van de stemmen, behalve wettelijk verplichte werken en bewarende handelingen (art. 3.88, § 1, 1°); een punt dat twee keer op die drempel strandt, komt terug, en duurder. Een recente wissel van syndicus, zeker als die volgt op een afzetting. En discussies over achterstallen, die op de gemeenschappelijke kas wegen, ook als ze jou niet aanbelangen.

Je kunt ook zelf gaan kijken, zonder via de verkoper te gaan. Het register van de beslissingen van de algemene vergadering ligt op de zetel van de vereniging en kan ter plaatse en kosteloos worden ingekeken door iedere belanghebbende, net als het reglement van interne ordeWoordenlijstReglement bij onderhandse akte dat minstens de regels voor de werking van de algemene vergadering, de benoeming van de syndicus en de periode van vijftien dagen voor de gewone algemene vergadering vastlegt. Het ligt op de zetel van de vereniging en kan kosteloos worden ingezien. Zie de woordenlijst (art. 3.93, §§ 3 en 4). Een koper die aan het onderhandelen is, is een belanghebbende.

Die beslissingen zijn niet het verleden van iemand anders. Beslissingen die werden genomen vóór het ontstaan van je recht, binden je zodra ze je zijn meegedeeld, en die mededeling ligt bij wie je de kavel overdraagt (art. 3.93, § 5). De stemdrempels staan in detail in stemregels en meerderheden, en de voorwaarden om een beslissing aan te vechten in een beslissing van de AV aanvechten.

De rekeningen zeggen wat het appartement zal kosten

Er bestaan twee kassen naast elkaar, en hun peil betekent niet hetzelfde. Het werkkapitaalWoordenlijstSom van de voorschotten die de mede-eigenaars als provisie betalen voor de periodieke uitgaven, zoals de verwarming en verlichting van de gemeenschappelijke delen of de beheerskosten. Het staat op een aparte rekening op naam van de vereniging. Zie de woordenlijst dekt de periodieke uitgaven: verwarming en verlichting van de gemeenschappelijke delen, verzekeringen, beheerskosten. Het reservekapitaalWoordenlijstSom van de periodieke inbrengen voor niet-periodieke uitgaven, zoals de vernieuwing van de verwarming of de lift. Het is verplicht uiterlijk vijf jaar na de voorlopige oplevering, met een jaarlijkse bijdrage van minstens 5 % van de gewone gemeenschappelijke lasten van het vorige boekjaar, tenzij de algemene vergadering met vier vijfde van de stemmen anders beslist. Zie de woordenlijst dekt de niet-periodieke uitgaven, die één keer om de vijftien jaar komen en in tienduizenden euro's worden geteld.

Het tweede zegt een koper het meest. Het is verplicht uiterlijk vijf jaar na de voorlopige oplevering van de gemeenschappelijke delen, en de vereniging stort er elk jaar minstens 5 % van het totaal van de gewone gemeenschappelijke lasten van het vorige boekjaar in, behalve bij een andersluidende beslissing met een meerderheid van vier vijfde (art. 3.86, § 3). Een gebouw uit de jaren zeventig met een reservekapitaal van bijna nul bespaart je niets: het verschuift de uitgave naar je eerste provisieoproepen.

Dit is onze lezing, met een nuance. Een goed gespijsd reservekapitaal is een goed teken, maar je aandeel in dat kapitaal blijft eigendom van de vereniging en wordt niet aan de verkoper terugbetaald (art. 3.94, § 5). Veel verkopers vragen de koper daarom om het hun in de compromis terug te betalen. Die vraag is verdedigbaar; het bedrag wordt becijferd, en het wordt onderhandeld zoals de rest van de prijs. Het mechanisme van beide kapitalen staat uitgelegd in werkkapitaal en reservekapitaal.

Voor de lopende kosten vertrouw je niet alleen op de laatste afrekening. Een boekjaar zonder schadegeval of werf geeft een vleiend beeld van het gebouw. Leg de twee bezorgde afrekeningen naast de begroting die voor het lopende boekjaar werd gestemd; de logica ervan staat in begroting van de VME en in jaarlijkse afrekening van de lasten. De achterstallen van andere mede-eigenaars, ten slotte, worden niet van jou gevorderd, maar ze verklaren vaak waarom de werken blijven wachten (mede-eigenaar betaalt niet).

Welke factuur kun je erven zonder te hebben gestemd?

Die van de werken die vóór je komst werden beslist en daarna worden gefactureerd. De uitgaven voor behoud, onderhoud, herstelling en vernieuwing die werden beslist vóór de vaste datum van de eigendomsoverdracht, maar waarvan de betaling pas daarna wordt gevraagd, worden gedragen door de nieuwe mede-eigenaar, behoudens andersluidend beding (art. 3.94, § 2). Hetzelfde geldt voor de opvragingen voor het reservekapitaal die vóór de overdracht werden goedgekeurd. Een werf die in februari wordt gestemd en in november wordt gefactureerd, kan dus bij jou terechtkomen, terwijl je niet in de zaal zat.

De gewone lasten volgen een andere datum: je draagt ze vanaf het moment waarop je de gemeenschappelijke delen werkelijk kunt genieten, in de praktijk meestal de dag van de authentieke akte.

Die regeling is niet dwingend tussen verkoper en koper, en daarom wordt de verdeling in de compromis onderhandeld. We raden aan dat met cijfers in de hand te doen: vraag de syndicus vóór je tekent de lijst van de uitgaven die al beslist zijn en de geplande kalender van de oproepen. Een bekend bedrag deel je; een ontdekt bedrag onderga je. Dezelfde onderhandeling, gezien vanuit de verkoper, staat beschreven in appartement verkopen.

Minder of meer dan twintig kavels: twee verschillende gebouwen

Het aantal kavels verandert de organen van het gebouw en de leesbaarheid van de rekeningen. De drempel ligt op twintig kavels, kelders, garages en parkeerplaatsen niet meegerekend, waardoor veel gebouwen die groter lijken eronder vallen.

Deze tabel is geen rangschikking. Een gebouw van acht kavels zonder raad van mede-eigendom werkt heel goed als de mede-eigenaars met elkaar praten, en een gebouw van veertig kavels kan genormaliseerde rekeningen hebben en een dak dat op is. Het verschil voor jou ligt elders: bij een vereenvoudigde boekhouding zul je meer vragen moeten stellen en minder documenten hebben om ze te beantwoorden. Beide boekhoudregimes staan uitgelegd in boekhouding van de VME, en de rol van de raad in raad van mede-eigendom.

Wat controleer je in de basisakte voor je tekent?

Vier punten, waarvan je er geen enkel ziet tijdens het bezoek.

Eerst de aandelenWoordenlijstDeel van de gemeenschappelijke delen dat aan elke kavel verbonden is, vastgelegd in de basisakte volgens de respectieve waarde van de privatieve delen. De aandelen bepalen het aantal stemmen in de algemene vergadering en kunnen alleen met eenparigheid van alle mede-eigenaars worden gewijzigd. Zie de woordenlijst van de kavel. Ze worden in de basisakte vastgelegd volgens de respectieve waarde van de privatieve delen, ze bepalen je aantal stemmen op de vergadering, en ze kunnen alleen met eenparigheid van alle mede-eigenaars worden gewijzigd (art. 3.85, § 1, en 3.88, § 3). Controleer daarna de verdeelsleutels in het reglement van mede-eigendom: een benedenverdieping die meebetaalt aan de lift, dat bespreek je vóór de aankoop, niet bij de eerste afrekening. Het document wordt voorgesteld in basisakte en reglement van mede-eigendom.

Vervolgens de terrassen en tuinen. Veel ervan zijn geen privatieve delen, maar gemeenschappelijke delen met een exclusief gebruiksrechtWoordenlijstRecht op exclusief gebruik van een gemeenschappelijk deel, zoals een tuin of een dakterras, dat de statuten aan een kavel toekennen. Het blijft een gemeenschappelijk deel; het reglement van mede-eigendom bepaalt hoe de kosten ervan worden verdeeld. Zie de woordenlijst. Dat onderscheid bepaalt wie de waterdichting en de vervanging betaalt, en je leest het in de statuten, niet ter plaatse. De grens wordt getrokken in privatieve en gemeenschappelijke delen.

Dan het reglement van interne orde. Het bevat de leefregels die je zult moeten naleven, en de strengst gereglementeerde gebouwen zijn niet altijd die waaraan je denkt: huisdieren, kortetermijnverhuur, een airco-unit aan de gevel, het gebruik van de fietsenberging. Het is niet notarieel, het wordt makkelijker gewijzigd dan de statuten, en het kan je worden tegengeworpen onder de voorwaarden van artikel 3.93. De minimale inhoud staat in reglement van interne orde.

Tot slot twee administratieve controles. De vereniging van mede-eigenaars heeft een ondernemingsnummer bij de Kruispuntbank van Ondernemingen, dat op al haar documenten moet staan (art. 3.86, § 1): ontbreekt het op een afrekening of een uitnodiging, dan verdient dat een vraag, en de werking van die rechtspersoon wordt beschreven in vereniging van mede-eigenaars (VME). Het EPC van de woning, dan. In Vlaanderen moet bij verkoop een geldig EPC beschikbaar zijn dat vanaf 2019 werd opgemaakt, en het energielabel en de energiescore moeten al in de advertentie staan (EPC van een residentiële gebouweenheid, Vlaanderen.be). Voor een appartement dekt dat EPC alleen de privatieve delen: het dak en de buitenmuren staan in het EPC van de gemeenschappelijke delen, dat bij de verkoop samen met het EPC van het appartement aan de koper wordt overgedragen.

In Vlaanderen wegen bovendien twee regels rechtstreeks op je budget. Koop je een appartement met label E of F, dan moet het binnen zes jaar na de notariële akte minstens label D halen; de verplichting geldt voor de wooneenheid, maar werken aan het dak of de collectieve verwarming kunnen nodig zijn om dat label te halen. En is het gebouw van vóór 2001, dan moet de verkoper een asbestattest voor het privatieve deel hebben en de inhoud ervan meedelen bij de ondertekening van de compromis; uiterlijk op 31 december 2026 moet ook de VME een asbestattest van de gemene delen hebben.

De documenten zeggen niet alles over het gebouw

Een opmerking over de methode, om af te sluiten. De informatie die de mede-eigendom verschuldigd is, zegt wat werd beslist, gestemd en betaald. Ze zegt niets over de werkelijke staat van het dak of van de waterkolom. Als de notulen al drie jaar over een werf spreken zonder dat er een offerte opduikt, kost een technisch advies vóór het bod minder dan de provisieoproep die je het tweede jaar ontdekt.

Bij de kosten bovenop de prijs hoort ook de registratiebelasting. In Vlaanderen bedraagt het verkooprecht bij de aankoop van je enige eigen woning sinds 1 januari 2025 2 %. De andere tarieven en de voorwaarden overloopt je notaris met je. Koop je in Brussel, dan gelden voor de registratierechten en het energiecertificaat andere, Brusselse regels: vraag ze na bij je notaris.

En als de syndicus niet binnen vijftien dagen antwoordt, worden de partijen op de hoogte gebracht van zijn verzuim (art. 3.94, § 1). Dat verzuim is geen reden om zonder de documenten te tekenen. Het is een reden om het bod uit te stellen, of er een voorwaarde aan te verbinden. Algemene informatie zoals deze vervangt het advies van een notaris over je dossier niet, zeker niet als de mede-eigendom een lopend geschil heeft.

De stappen van de eerste maanden staan samen in mede-eigenaar worden, en de volledige operatie, van de compromis tot de inhouding door de notaris, in appartement kopen of verkopen.