Syndicus van de mede-eigendom: aanstellen, controleren, veranderen
Je hebt net een appartement gekocht, je zit in de raad van mede-eigendom, of de algemene vergadering moet een syndicus kiezen. Dit doet een syndicus, zo kan de functie op twee manieren worden uitgeoefend, en dit zijn de hefbomen waarover jij beschikt.
De pagina’s van dit onderwerp
Bijgewerkt op 25.09.2026- Taken syndicus: controleer of hij zijn 16 wettelijke opdrachten vervult
Een gestemde beslissing is nog altijd niet uitgevoerd, en je vraagt je af of je syndicus zijn taken wel echt vervult. Hier zijn zijn wettelijke opdrachten, in de volgorde waarin ze zich aandienen, met de termijnen die je in het oog houdt en wat je kunt eisen.
- Vrijwillige syndicus: beslissen of de formule bij jouw gebouw past
De overeenkomst met de syndicus loopt af, de erelonen wegen zwaar, en iemand stelt in de algemene vergadering voor: “Waarom neemt een van ons het niet over?” Zo beoordeel je, voor de stemming, of een vrijwillige syndicus het in jouw gebouw zal volhouden.
- Professionele syndicus: de BIV-erkenning, het contract en het mandaat controleren
Een vastgoedmakelaar stelt voor om je gebouw te beheren, of hij beheert het al zonder dat je goed weet wat je van hem kunt vragen. Zo controleer je zijn erkenning, lees je zijn contract en houd je toezicht tot het einde van het mandaat.
- Zelf syndicus worden: van de stemming op de algemene vergadering tot de inschrijving in de KBO
De algemene vergadering heeft je net aangesteld als syndicus van je gebouw, of staat op het punt dat te doen. Dit zijn de stappen in de juiste volgorde, van de stemming tot de overname van het dossier, om vanaf het begin in orde te zijn.
- Vergoeding van de vrijwillige syndicus: berekenen, laten stemmen, aangeven
Je beheert het gebouw, de uren stapelen zich op en je vraagt je af of je betaald mag worden. Dat kan, op voorwaarde dat het bedrag in een schriftelijke overeenkomst staat die de algemene vergadering heeft goedgekeurd. Zo stel je het voor zonder misstappen.
- Aansprakelijkheid van de syndicus: de fout bewijzen en schadevergoeding krijgen
Slecht belegd geld, een lek waar niemand op reageert, een dossier dat nooit is overgedragen: je vermoedt een fout van de syndicus. Hier lees je tegenover wie hij aansprakelijk is, wat je moet bewijzen en hoe de vereniging schadevergoeding kan krijgen, of hij nu professioneel of vrijwillig is.
- Veranderen van syndicus: procedure, tijdpad en overdracht van het archief
Je syndicus voldoet niet meer, of zijn contract loopt af. De stemming is maar één stap: hier lees je het tijdpad, de punten die op de agenda moeten en de overdracht van het dossier, die over het succes beslist.
- Syndicus ontslaan: de afzetting stemmen in de AV, de vergoeding en het ontslag regelen
Je algemene vergadering wil de syndicus kwijt voor het einde van zijn mandaat, of hij kondigt zelf zijn vertrek aan. Hier lees je hoe je de afzetting stemt, het risico op een vergoeding inschat, de opvolger voorziet en reageert op een ontslag.
- Syndicusovereenkomst: clausule per clausule herlezen voor je tekent
De kandidaat-syndicus heeft je zijn ontwerpcontract bezorgd, en de vergadering moet het goedkeuren. Dit is wat het Burgerlijk Wetboek oplegt, welke vermeldingen je moet eisen en welke clausules je herleest voor je tekent, of de syndicus nu professioneel of vrijwillig is.
Waterschade in de trappenhal, een kavel die verkocht wordt en een notaris die op antwoord wacht, een beslissing van de algemene vergadering die maar niet wordt uitgevoerd: in elk van die situaties richt je je tot de syndicus van de mede-eigendom. De beslissingen worden in de algemene vergadering genomen. Daarna moet iemand ze uitvoeren, de facturen betalen, de rekeningen bijhouden, de verzekeraar bellen en de notaris antwoorden. Die iemand is de syndicus. Het Belgische Burgerlijk Wetboek maakt er een verplicht orgaan van de vereniging van mede-eigenaarsWoordenlijstRechtspersoon die de mede-eigenaars groepeert en als enig doel het behoud en het beheer van het gebouw heeft. Ze krijgt rechtspersoonlijkheid zodra een eerste kavel wordt overgedragen, op voorwaarde dat de basisakte en het reglement van mede-eigendom zijn overgeschreven. Zie de woordenlijst van, in de omgangstaal ook beheerder van de mede-eigendom of syndicus van het appartementsgebouw genoemd.
Ben je niet tevreden over de syndicus van je gebouw, of moet de algemene vergadering er een aanstellen, begin dan met te weten wat de wet van hem verwacht. De regels komen uit Boek 3 van het Burgerlijk Wetboek (artikelen 3.78 tot 3.100) en uit de beroepsverplichtingen die voor vastgoedmakelaars gelden. Ze zijn federaal: ze gelden op dezelfde manier in Vlaanderen en in Brussel.
Wat is de rol van een syndicus van een mede-eigendom?
Artikel 3.89 van het Burgerlijk Wetboek legt een lijst van opdrachten vast die de syndicus op zich neemt, ongeacht de bevoegdheden die het reglement van interne ordeWoordenlijstReglement bij onderhandse akte dat minstens de regels voor de werking van de algemene vergadering, de benoeming van de syndicus en de periode van vijftien dagen voor de gewone algemene vergadering vastlegt. Het ligt op de zetel van de vereniging en kan kosteloos worden ingezien. Zie de woordenlijst hem geeft. Daaronder vallen de uitvoering van de beslissingen van de algemene vergadering, de bewarende handelingen, het beheer van de middelen op afzonderlijke rekeningen, de vertegenwoordiging van de vereniging in rechte, het voeren van een duidelijke boekhouding en de voorbereiding van de begrotingsramingen.
Daarbij komen transparantieplichten: toegang geven tot de niet-private documenten, meerdere offertes voorleggen wanneer de algemene vergadering een drempel voor mededinging heeft vastgelegd, voorafgaande toestemming vragen voor een overeenkomst met een naaste. De details, punt per punt, staan in onze fiche over de rol en taken van de syndicus.
De syndicus is niet de baas van het gebouw. Hij handelt voor rekening van de vereniging van mede-eigenaars, blijft als enige verantwoordelijk voor zijn beheer en mag zijn bevoegdheden niet overdragen zonder de instemming van de algemene vergadering. Voor gevallen waarin een fout begaan wordt, zie de aansprakelijkheid van de syndicus.
Vrijwillige of professionele syndicus: twee statuten, dezelfde verplichtingen
De wet creëert geen twee categorieën syndici. De opdrachten van artikel 3.89 gelden voor iedereen. Het verschil zit in de persoon die ze uitoefent. Onze kijk: de keuze tussen beide formules is praktisch voor ze juridisch is. Ze hangt af van de beschikbare tijd, van de vaardigheden die in het gebouw aanwezig zijn en van de controle die de mede-eigendom kan organiseren.
De vrijwillige syndicus is meestal een mede-eigenaar die zijn eigen gebouw beheert, zonder er zijn beroep van te maken. Die formule kom je vooral tegen in kleine mede-eigendommen. Ze vraagt tijd en nauwgezetheid, want de boekhouding, de termijnen en de aanplakking zijn dezelfde. Zie vrijwillige syndicus en, als je overweegt de functie op te nemen, zelf syndicus worden.
De professionele syndicus oefent de activiteit uit als zelfstandige en moet ingeschreven zijn bij het Beroepsinstituut van Vastgoedmakelaars (BIV). Hij is onderworpen aan een deontologische code en aan tuchttoezicht. Het volledige overzicht staat in de fiche professionele syndicus.
| Vrijwillige syndicus | Professionele syndicus | |
|---|---|---|
| Wettelijke opdrachten (art. 3.89) | Identiek | Identiek |
| BIV-erkenning | Niet vereist voor een mede-eigenaar die zijn gebouw beheert | Verplicht |
| Aansprakelijkheidsverzekering | Verplicht, op kosten van de vereniging als het mandaat onbezoldigd is | Verplicht |
| Inschrijving van het mandaat in de KBO | Ja | Ja |
| Maximale duur van het mandaat | Drie jaar, hernieuwbaar bij uitdrukkelijke beslissing | Drie jaar, hernieuwbaar bij uitdrukkelijke beslissing |
Hoe wordt de syndicus aangesteld en gecontroleerd?
De eerste syndicus kan worden aangesteld door het reglement van interne orde. Gebeurt dat niet, dan benoemt de eerste algemene vergadering hem, en als niemand dat doet, kan de rechter optreden. Daarna beslist de algemene vergadering met volstrekte meerderheid van de stemmen van de aanwezige of vertegenwoordigde mede-eigenaars. Het mandaat duurt nooit langer dan drie jaar.
Eenmaal benoemd, heeft de syndicus acht dagen om aan de ingang van het gebouw een uittreksel van zijn aanstelling aan te plakken. Zijn mandaat moet ook worden ingeschreven in de Kruispuntbank van Ondernemingen. De relatie met de vereniging steunt op een schriftelijke syndicusovereenkomst.
De controle ligt in de eerste plaats bij de algemene vergadering, die de syndicus op elk moment kan afzetten. In gebouwen met minstens twintig kavels (kelders, garages en parkeerplaatsen niet meegerekend) waakt een raad van mede-eigendomWoordenlijstOrgaan dat bestaat uit mede-eigenaars en verplicht is in gebouwen met minstens twintig kavels, kelders, garages en parkeerplaatsen niet meegerekend. De raad ziet erop toe dat de syndicus zijn taken goed uitvoert. Zie de woordenlijst over de goede uitvoering van zijn opdrachten. Als de relatie verslechtert, nemen drie fiches het over: veranderen van syndicus, ontslag en afzetting van de syndicus en, wat het budget betreft, de tarieven van een syndicus in België.
Veelgestelde vragen
Kan een mede-eigendom werken zonder syndicus?
Nee. Het Burgerlijk Wetboek belast de syndicus met de uitvoering van de beslissingen van de algemene vergadering en met de vertegenwoordiging van de vereniging van mede-eigenaars. Wordt hij niet aangesteld door het reglement van interne orde of door de algemene vergadering, dan kan de rechter hem benoemen op verzoek van elke mede-eigenaar of van elke derde die er belang bij heeft (art. 3.89, § 1, BW).
Hoe lang duurt het mandaat van een syndicus?
Maximaal drie jaar. Het mandaat kan worden hernieuwd, maar alleen bij uitdrukkelijke beslissing van de algemene vergadering (art. 3.89, § 1, BW). Een stilzwijgende hernieuwing is in de wet niet voorzien.
Moet de syndicus erkend zijn?
Wie de activiteit als zelfstandige uitoefent, in hoofd- of bijberoep, moet ingeschreven zijn bij het Beroepsinstituut van Vastgoedmakelaars (BIV). De mede-eigenaar die vrijwillig het gebouw beheert waarvan hij mede-eigenaar is, valt niet onder die verplichting.
Waar zie ik wie de syndicus van mijn gebouw is?
Binnen acht dagen nadat zijn opdracht ingaat, moet een uittreksel uit de akte van aanstelling aan de ingang van het gebouw worden aangeplakt (art. 3.89, § 2, BW). Het mandaat wordt ook ingeschreven in de Kruispuntbank van Ondernemingen, die online raadpleegbaar is.