Balkon: gemeenschappelijk of privatief? Vier antwoorden

De draagplaat van je balkon brokkelt af, er is een stuk beton op de binnenplaats gevallen, en de syndicus antwoordt je dat “het balkon privatief is, dus op jouw kosten”. Of het is omgekeerd: je wilt de tegels vervangen, en een buur houdt vol dat er een stemming nodig is. Wie heeft gelijk?

Het antwoord eerst: zo gesteld heeft de vraag “balkon, gemeenschappelijk of privatief deel?” in België geen antwoord. Een balkon is geen enkel object. Het is een samenstel van vier elementen, en elk kan zijn eigen statuut, zijn eigen betaler en zijn eigen beslissingsregel hebben.

De Belgische wet deelt balkons niet in

Geen lijst.

Het Burgerlijk Wetboek zegt nergens dat een balkon, een terras of een borstwering gemeenschappelijk of privatief is. Het laat dat werk over aan de basisakteWoordenlijstNotariële akte die het gebouw of geheel van gebouwen beschrijft, met de privatieve en de gemeenschappelijke delen, en het aandeel in de gemeenschappelijke delen vastlegt dat aan elke kavel verbonden is. Samen met het reglement van mede-eigendom vormt ze de statuten van het gebouw, en ze moet worden overgeschreven. Zie de woordenlijst, die het gebouw, de privatieve delen en de gemeenschappelijke delen beschrijft, en aan het reglement van mede-eigendomWoordenlijstNotariële akte die de rechten en plichten van de mede-eigenaars op de privatieve en gemeenschappelijke delen beschrijft, en de gemotiveerde criteria en de berekeningswijze van de verdeling van de lasten. Samen met de basisakte vormt het de statuten van het gebouw. Zie de woordenlijst, dat de gemotiveerde criteria en de berekeningswijze van de verdeling van de lasten vastlegt (art. 3.85, § 1). De pagina die notaris.be aan de statuten wijdt, herinnert eraan: het is de basisakte die de gemeenschappelijke delen van de privatieve onderscheidt, en het reglement dat de herstellingskosten verdeelt.

Veel pagina’s over balkons zijn geschreven voor Nederland of Frankrijk, waar het stelsel anders is. Ze leren je niets over een gebouw in Elsene of in Gent.

Als de statuten niet beslissen, blijft er één regel over, en die past in één zin.

“Bij ontstentenis van of tegenstrijdigheid tussen titels, worden de gedeelten van gebouwen of gronden die tot het gebruik van alle mede-eigenaars of van enkelen onder hen bestemd zijn, geacht gemeenschappelijk te zijn.”

Art. 3.84, derde lid, BW

Het vermoeden speelt dus in het voordeel van het gemeenschappelijke, nooit van het privatieve.

Een balkon, vier elementen, vier mogelijke antwoorden

Niet alle Belgische basisaktes behandelen het balkon op dezelfde manier: sommige rekenen het in zijn geheel bij de kavel, andere laten het bij de gemeenschappelijke delen en behouden het gebruik voor aan het appartement, nog andere knippen het op. En zelfs als de akte zegt “het balkon is privatief”, bepaalt het reglement van mede-eigendom vaak iets anders voor de structuur of voor het uitzicht aan de buitenkant. Je moet dus element per element lezen:

• de draagplaat en haar dragende structuur, die de ruwbouw van het gebouw verlengen;
• de waterdichting en de waterafvoer, die de verdieping eronder beschermen;
• de bekleding, tegels of houten planken, waarop je loopt;
• de borstwering, die je vanaf de straat ziet en die de gevel tekent.

De tabel geeft weer wat je vaak in statuten tegenkomt. Hij vervangt de lezing van de jouwe niet, die er anders over kunnen beslissen.

Twee lezingen van die tabel. De eerste: hoe meer een element te maken heeft met de stevigheid of de bescherming van het gebouw, hoe groter de kans dat het gemeenschappelijk is, omdat het iedereen dient. De tweede is minder intuïtief. Een privatief element is daarom nog niet vrij: het uitzicht van de gevel is vaak beschermd door de statuten, en een borstwering die je alleen betaalt, kan aan een opgelegd model gebonden blijven.

Onze lezing: wie zegt “het balkon is privatief” of “het balkon is gemeenschappelijk” zonder de basisakte te hebben opengeslagen, weet het niet. Vraag naar het artikel van de statuten.

“Het dient alleen mij, dus is het van mij”

Het bezwaar is ernstig, en het komt op elke vergadering terug. Jij bent de enige die toegang heeft tot dat balkon, niemand anders zet er een voet. Waarom zou het van iedereen zijn?

Omdat gebruik en eigendom twee verschillende dingen zijn. Een element kan bij de gemeenschappelijke delen blijven en toch aan één kavel voorbehouden zijn: men spreekt dan van een gemeenschappelijk deel met exclusief gebruiksrechtWoordenlijstRecht op exclusief gebruik van een gemeenschappelijk deel, zoals een tuin of een dakterras, dat de statuten aan een kavel toekennen. Het blijft een gemeenschappelijk deel; het reglement van mede-eigendom bepaalt hoe de kosten ervan worden verdeeld. Zie de woordenlijst. Wie dat gebruik heeft, wordt er geen eigenaar van. Het vermoeden van artikel 3.84 betreft trouwens de gedeelten die tot het gebruik van alle mede-eigenaars “of van enkelen onder hen” bestemd zijn: aan enkelen dienen volstaat niet om uit het gemeenschappelijke te treden.

Het omgekeerde bezwaar bestaat ook. “Het is gemeenschappelijk, dus iedereen betaalt alles.” Evenmin. Het reglement van mede-eigendom bepaalt doorgaans wat ten laste van iedereen blijft, vaak de waterdichting en de structuur, en wat bij de gebruiker terechtkomt, vaak het gewone onderhoud en de schade die hij veroorzaakt. Een plantenbak die de afvoer verstopt en een infiltratie veroorzaakt, is geen gemeenschappelijke last.

De nuance zit dus in twee afzonderlijke vragen, die bijna altijd door elkaar gehaald worden: van wie is het element, en wie draagt de kosten ervan? De eerste lees je in de basisakte. De tweede in het reglement van mede-eigendom, met zijn verdeelsleutelWoordenlijstRekenregel die bepaalt welk deel van een categorie lasten elke kavel draagt: aandelen, gemeten verbruik of een ander gemotiveerd criterium. De criteria en de berekeningswijze staan in het reglement van mede-eigendom. Zie de woordenlijst. Beide antwoorden vallen niet noodzakelijk samen, en dat mag. De fiche privatieve en gemeenschappelijke delen werkt die scheidingslijn uit voor de andere elementen van het gebouw, ramen inbegrepen.

Wie beslist over werken aan een balkon?

Het statuut van het element bepaalt de beslissing. Op een privatief deel handel je alleen, met respect voor de statuten en het reglement van interne orde. Zodra de werf aan een gemeenschappelijk deel raakt, neemt de vergadering het weer over.

Die drempels komen uit artikel 3.88, § 1, en de manier waarop de stemmen geteld worden, staat in de fiche stemregels en meerderheden. Over de derde rij is één punt het weten waard: als de vergadering beslist dat de vereniging zelf werken aan bepaalde privatieve delen zal uitvoeren, om technische of economische redenen, organiseert ze de werf. Ze wijzigt niet de verdeling van de kosten tussen de mede-eigenaars.

Blijft de dringendheid. Beton dat op het voetpad dreigt te vallen, wacht niet op de volgende vergadering: de syndicus is belast met de bewarende handelingen (art. 3.89, § 5, 2°), wat het beveiligen dekt, niet de volledige renovatie. En als de vergadering er niet in slaagt de meerderheid te halen voor dringende en noodzakelijke werken aan de gemeenschappelijke delen, kan elke mede-eigenaar de rechter vragen om hem te machtigen ze alleen uit te voeren, op kosten van de vereniging (art. 3.92, § 5).

De stemming regelt niet alles. Een balkon dichtmaken of het uitzicht ervan wijzigen kan een vergunning vereisen. In Vlaanderen heb je volgens de Vlaamse overheid in principe een omgevingsvergunning nodig voor alle ingrepen met een ruimtelijke impact, sommige kleinere ingrepen zijn vrijgesteld of meldingsplichtig, en de gemeente kan strengere regels opleggen: informeer dus altijd bij je gemeente. In het Brussels Hoofdstedelijk Gewest gaat het om een stedenbouwkundige vergunning volgens het BWRO.

Wat als je statuten zwijgen of elkaar tegenspreken?

Veel oude aktes zijn karig. Sommige beschrijven het appartement “met zijn balkon” zonder iets over de draagplaat te zeggen; andere rekenen het balkon op de ene pagina bij de kavel en de gevels op de volgende bij de gemeenschappelijke delen.

Ga in dat geval uit van het gemeenschappelijke. Dat is wat het vermoeden voorschrijft, en het is de minst riskante positie: bestel niets voor er een beslissing is, meld het gebrek schriftelijk aan de syndicus en vraag om het punt op de agenda te zetten. Wil de vergadering de regel eens en voor altijd vastleggen, dan wijzigt ze de statuten, wat via een stemming met bijzondere meerderheid en daarna een notariële akte verloopt. De fiche basisakte en reglement van mede-eigendom legt uit hoe je die teksten leest en hoe ze gewijzigd worden.

Is de verdeling van de lasten onjuist geworden door wijzigingen aan het gebouw, dan laat de wet toe om de rechter te vragen ze te verbeteren (art. 3.92, § 7). Dat is een laatste redmiddel.

Een typegeval: de draagplaat die afbrokkelt op de tweede verdieping

Nemen we een geval dat voor het voorbeeld is opgebouwd: een gebouw met zes kavels in Gent, en een balkon op de tweede verdieping waarvan het beton aan de onderkant barst. De syndicus schrijft de eigenaar dat het balkon bij zijn kavel hoort.

De lezing gebeurt in drie stappen. Rekent de basisakte het balkon bij de privatieve delen, bij de gemeenschappelijke delen, of bij de gemeenschappelijke delen met exclusief gebruik? Stel dat ze “het appartement met zijn balkon” vermeldt en verderop “de dragende muren en de ruwbouw” bij de gemeenschappelijke delen rekent. Voorziet het reglement van mede-eigendom een clausule over de balkons? Stel dat het “het onderhoud van de bekledingen” ten laste van de bewoner legt en niets over de structuur zegt. Dan blijft het vermoeden over: tussen een titel die zichzelf tegenspreekt en een reglement dat zwijgt, wordt de draagplaat gemeenschappelijk geacht.

De eigenaar betaalt dus zijn deel van de herstelling volgens zijn aandelenWoordenlijstDeel van de gemeenschappelijke delen dat aan elke kavel verbonden is, vastgelegd in de basisakte volgens de respectieve waarde van de privatieve delen. De aandelen bepalen het aantal stemmen in de algemene vergadering en kunnen alleen met eenparigheid van alle mede-eigenaars worden gewijzigd. Zie de woordenlijst, niet de hele factuur. Het opnieuw leggen van de tegels blijft voor zijn rekening. En de vergadering heeft er belang bij om het reglement te verduidelijken voor de vijf andere balkons, die op dezelfde manier zullen verouderen.

Het water loopt door bij de onderbuur: wie betaalt?

Twee facturen, twee logica’s. De herstelling van het betrokken element volgt zijn statuut: is de waterdichting gemeenschappelijk, dan herstelt de vereniging ze en betaalt iedereen zijn deel, ook de eigenaar met de schade. De schade binnen in het appartement eronder valt onder de verzekeringen en een eventueel verhaal tegen de verantwoordelijke. De volgorde van de stappen staat in de fiche waterschade en infiltraties.

De goede vraag is dus nooit “is mijn balkon gemeenschappelijk of privatief?”. Ze luidt: over welk element hebben we het, en welk artikel van mijn statuten viseert het?