Airbnb verbieden in je mede-eigendom: kan dat?

Op vrijdagavond rollen er koffers over de trap. Op zondag hangt er een sleutelkastje aan de deurklink van de tweede verdieping, en de voordeur staat vaker open dan vroeger. Je bent niet de enige die zich eraan ergert, en de vraag komt op de volgende vergadering: kunnen we Airbnb in het gebouw verbieden?

Ja. Maar de weg is smaller dan je denkt, en hij loopt niet via het reglement van interne orde. Bovendien geven Brussel en Vlaanderen de mede-eigendom niet dezelfde wapens.

Kan een mede-eigendom Airbnb verbieden?

Dat kan, door haar statutenWoordenlijstGeheel van de basisakte en het reglement van mede-eigendom. Ze moeten bij authentieke akte worden opgemaakt, net als elke wijziging ervan, en worden overgeschreven om aan derden tegenstelbaar te zijn. Zie de woordenlijst te wijzigen. Je appartement aan toeristen verhuren hoort bij het gebruik van je privatieve deel. Dat gebruik beperken, raakt aan de rechten en plichten van de mede-eigenaars die het reglement van mede-eigendom beschrijft, dus aan de statuten zelf.

Daar volgen twee gevolgen uit. Het eerste is de meerderheid: een wijziging van de statuten die niet alleen het genot van de gemeenschappelijke delen betreft, vereist een meerderheid van vier vijfdeWoordenlijstMeerderheid die onder meer nodig is voor de andere wijzigingen van de statuten, waaronder de verdeling van de lasten, de wijziging van de bestemming van het gebouw, de splitsing of samenvoeging van kavels en daden van beschikking over gemeenschappelijke onroerende goederen. Zie de woordenlijst van de stemmen (art. 3.88, § 1, 2°, van het Burgerlijk Wetboek). Het tweede is de vorm: elke wijziging van de statuten wordt opgenomen in een authentieke akte (art. 3.85, § 1), en daarna overgeschreven.

Neem een typegeval, opgebouwd als voorbeeld: twaalf appartementen in Elsene, 10 000 stemmen in totaal. Op de dag van de vergadering zijn 8 200 stemmen aanwezig of vertegenwoordigd. Als 6 100 voor het verbod stemmen, 1 400 tegen en 700 zich onthouden, zet je 6 100 af tegen 7 500 uitgebrachte stemmen: 81,3 %. De beslissing haalt het, nipt. Laat 200 stemmen van ja naar nee gaan, en ze zakt naar 78,7 %. De gedetailleerde berekening, onthoudingen inbegrepen, staat in de fiche stemregels en meerderheden.

Waarom volstaat het reglement van interne orde niet?

Omdat het daar niet voor dient. Het reglement van interne orde wordt onderhands aangenomen en, buiten voorbehouden materies, met volstrekte meerderheid. Het regelt de vergadering, de syndicus, het samenleven. Er ‘toeristische verhuur is verboden’ in schrijven, komt neer op het wijzigen van de statuten zonder notaris en met een te lage meerderheid.

De verleiding is groot, en dat begrijpen we: het gaat snel. Het risico is dat ook. De mede-eigenaar die verhuurt, kan de rechter vragen de beslissing als onregelmatig te vernietigen, en een verbod dat na een jaar ruzie wordt vernietigd, laat het gebouw in een slechtere staat achter dan voor de stemming. De fiche reglement van interne orde trekt de grens tussen wat daarin thuishoort en wat in de statuten thuishoort.

En als de statuten niets zeggen?

Dat is het vaakst voorkomende geval. Basisaktes die zijn opgesteld vóór de opkomst van de platformen, zeggen niets over toeristische verhuur. Ze bevatten wel vaak een bestemmingsclausule: ‘privéwoning’, ‘bewoning’, soms het verbod om een handel uit te oefenen.

Die clausules kunnen van pas komen. Vrederechters hebben geoordeeld dat een regelmatige verhuur, nacht na nacht, een economische activiteit is die niet verenigbaar is met een bestemming als privéwoning. Er bestaan ook andere lezingen, en een occasionele verhuur valt beter te verdedigen. Geen enkele algemene regel beslecht de zaak. Herlees de clausule woord voor woord, in de basisakte en de wijzigingsaktes, voor je iets besluit; de fiche basisakte en reglement van mede-eigendom legt uit waar je ze vindt.

Brussel of Vlaanderen: wie heeft het voor het zeggen?

In Brussel heeft de mede-eigendom een rechtstreekse hefboom. Elk toeristisch logies, van een nacht tot 90 opeenvolgende dagen, moet vóór de eerste verhuur geregistreerd worden bij Brussel Economie en Werkgelegenheid. Bij de gevraagde stukken zit, voor een woning in een gebouw in mede-eigendom, het schriftelijk akkoord van de algemene vergadering van de mede-eigenaars (be.brussels, geraadpleegd op 21.10.2026). Zonder dat akkoord geen registratienummer, dus geen legale verhuur. Het Burgerlijk Wetboek legt geen eigen meerderheid voor dat akkoord vast; onze lezing is dat de volstrekte meerderheid standaard geldt (art. 3.87, § 8), tenzij het akkoord neerkomt op het wijzigen van de bestemming van een kavel.

In Vlaanderen heeft het gebouw die grendel niet. Iedereen die toeristen tegen betaling laat overnachten, ook occasioneel en via Airbnb of een ander boekingsplatform, moet zijn logies aanmelden bij Toerisme Vlaanderen, en pas na de aanmelding krijg je een registratienummer en mag je gasten ontvangen (Toerisme Vlaanderen, geraadpleegd op 23.10.2026). Het logies moet aan de basisnormen van het Logiesdecreet voldoen, en de uitbating van een toeristisch logies kan alleen op basis van een brandveiligheidsattest A (Brandveiligheidsbesluit logies, Toerisme Vlaanderen). De aanmeldingspagina vermeldt geen akkoord van de mede-eigendom. De statuten blijven dus de enige hefboom van het gebouw. Vraag ook bij je gemeente na of er lokale regels gelden.

Hoe laat je het verbod stemmen zonder dat het vernietigd wordt?

Alles speelt zich af voor de zitting. Een stevig voorstel bevat:

• de exacte tekst van de clausule, zoals hij in de notariële akte zal worden overgenomen;
• de omschrijving van wat beoogd wordt (verblijfsduur, aantal overnachtingen per jaar, verhuur van een kamer of van de hele woning);
• de eventuele uitzonderingen, bijvoorbeeld de verhuur van een woning tijdens je eigen vakantie;
• de aangekondigde meerderheid, vier vijfde, vermeld in de uitnodiging;
• de aanduiding van de notaris die de akte zal verlijden en de verdeling van de kosten.

Een te ruime clausule, die ook de klassieke langetermijnverhuur zou verbieden, opent de deur voor een verwijt van misbruik. Mik op wat het probleem veroorzaakt, niet op al de rest.

Wat doe je als een buur toch verhuurt?

Schrijf naar de syndicus, die de beslissingen van de vergadering moet laten uitvoeren. Hij stuurt de mede-eigenaar een ingebrekestelling. Verandert er niets, dan kan de vereniging naar de vrederechterWoordenlijstRechter die sinds 1 januari 2019 bevoegd is voor alle geschillen over de mede-eigendom van gebouwde onroerende goederen, ongeacht het bedrag van de vordering. Een clausule in de statuten die die geschillen aan een scheidsrechter toevertrouwt, wordt als niet geschreven beschouwd. Zie de woordenlijst stappen, na een kosteloze verzoening als de partijen daarmee instemmen.

Omgekeerd heeft de mede-eigenaar die zich door het verbod benadeeld voelt, vier maanden vanaf de datum van de vergadering om de vernietiging ervan te vragen (art. 3.92, § 3). Na die termijn is de beslissing in principe ook voor hem bindend. De procedure staat in een beslissing van de AV aanvechten.

Onze lezing: eerst regels, dan pas een verbod

In een gebouw waar één appartement een paar weekends per jaar wordt verhuurd, dreigt een volledig verbod met vier vijfde meer te verdelen dan te beschermen. Een clausule die een plafond van overnachtingen en regels voor de sleuteloverdracht vastlegt, lost het probleem vaak op. Als de wissels wekelijks worden en de voordeur niet meer dicht gaat, is een verbod gerechtvaardigd, en het houdt beter stand voor een rechter als de vergadering eerst heeft geprobeerd regels op te leggen.