Kosten van de mede-eigendom bij verkoop: wie betaalt wat?

De compromis is getekend, de akte staat over drie maanden gepland, en er komt een provisieoproep op naam van de verkoper binnen. Of het is omgekeerd: je hebt net gekocht, en de syndicus vraagt je een deel van het dak dat voor je komst werd gestemd. In beide gevallen dezelfde vraag: wie betaalt?

Het antwoord staat in artikel 3.94 van het Burgerlijk Wetboek, en het is hetzelfde in Vlaanderen en in Brussel. Veel pagina’s over het onderwerp zijn geschreven voor Frankrijk, waar het stelsel anders is. Hier is de Belgische regel, vraag per vraag.

Wie betaalt de gewone lasten tijdens de verkoop?

De koper, vanaf de dag waarop hij het genot van de gemeenschappelijke delen heeft (art. 3.94, § 2). Voor die dag is het de verkoper.

De gewone lasten zijn de uitgaven die terugkomen: verzekering van het gebouw, onderhoud van de gemeenschappelijke delen, liftcontract, verwarming van de gemeenschappelijke delen. In de praktijk valt de ingenottreding meestal samen met de ondertekening van de authentieke akte, en notaris.be houdt die datum als algemene regel aan. De syndicus knipt het boekjaar dan in twee en verdeelt pro rata. De jaarlijkse afrekening van de lasten toont de regularisatie van elk.

Concreet: trekt de koper in voor de akte, noteer dan de datum van ingenottreding in de compromis. Die bepaalt het kantelpunt.

En de werken die voor de verkoop gestemd zijn?

Ze zijn ten laste van de koper als ze na de verkoop opgevraagd worden, behalve bij andersluidend beding. Dat is de regel die het meest verrast.

Artikel 3.94, § 2, viseert vier categorieën van schulden waartoe besloten is voor de vaste datum van de eigendomsoverdracht, maar waarvan de betaling daarna gevraagd wordt:

• de uitgaven voor behoud, onderhoud, herstel en vernieuwing waartoe de vergadering of de syndicus besloten heeft;
• de provisieoproepen en de kosten van dringende werkenWoordenlijstNoodzakelijke en dringende werken aan de gemeenschappelijke delen. Als de algemene vergadering de vereiste meerderheid niet haalt, kan elke mede-eigenaar zich door de rechter laten machtigen om ze alleen uit te voeren, op kosten van de vereniging. Zie de woordenlijst;
• de kosten voor de verwerving van gemeenschappelijke delen;
• de zekere schulden van de vereniging die voortkomen uit een eerder geschil.

Tussen verkoper en koper draagt de nieuwe mede-eigenaar ze. Maar de tekst zegt het zelf: die verdeling geldt “onverminderd andersluidende overeenkomsten”. De compromis kan dus een gevel die vorig jaar gestemd werd ten laste van de verkoper leggen, en dat is vaak wat de koper onderhandelt als hij de notulen ontdekt.

Nemen we een typegeval, opgebouwd voor het voorbeeld: een appartement in Leuven, compromis getekend op 10 maart, akte op 20 juni. In december heeft de vergadering de vervanging van de verwarmingsketel gestemd, betaalbaar in twee oproepen, in april en in oktober. Zonder clausule komen beide oproepen bij de koper terecht: de beslissing gaat aan de verkoop vooraf, de betaling volgt erop. Met een clausule kan de verkoper de oproep van april nemen, of zelfs beide.

Wat gebeurt er als er een vergadering plaatsvindt tussen de compromis en de akte?

De koper betaalt de buitengewone lasten en de provisieoproepenWoordenlijstBetalingsverzoek van de syndicus aan de mede-eigenaars om het werkkapitaal of het reservekapitaal te spijzen. Bij de provisieoproep vermeldt de syndicus welk deel naar het reservekapitaal gaat. Zie de woordenlijst die op die vergadering gestemd worden alleen als hij een volmachtWoordenlijstDocument waarmee een mede-eigenaar zich op de algemene vergadering laat vertegenwoordigen door een lasthebber die hij bij naam aanwijst. Niemand mag meer dan drie volmachten aanvaarden, tenzij zijn stemmen en die van zijn volmachtgevers samen niet meer dan 10 % van het totaal bedragen, en de syndicus mag geen lasthebber zijn. Zie de woordenlijst had om ze bij te wonen (art. 3.94, § 2).

De logica is eenvoudig. Zolang de akte niet verleden is, blijft de verkoper eigenaar en lid van de vergadering. Kon de koper zijn mening niet geven, dan kun je hem de factuur niet opleggen. Had hij de volmacht, dan kon hij stemmen, en betaalt hij.

Onze lezing: zodra er een vergadering bijeengeroepen wordt tussen de twee handtekeningen, heeft de koper er belang bij om de volmacht te vragen. Het is de enige manier om te wegen op een beslissing die hij in de volgende jaren hoe dan ook zal financieren.

Krijgt de verkoper zijn gelden terug?

Gedeeltelijk. Voor het werkkapitaalWoordenlijstSom van de voorschotten die de mede-eigenaars als provisie betalen voor de periodieke uitgaven, zoals de verwarming en verlichting van de gemeenschappelijke delen of de beheerskosten. Het staat op een aparte rekening op naam van de vereniging. Zie de woordenlijst is de verkoper schuldeiser van de vereniging voor de periode waarin hij het genot van de kavel niet meer heeft; de syndicus betaalt dat terug en vraagt het deel van de koper op (art. 3.94, § 5).

Voor het reservekapitaal is het antwoord nee. Het aandeel van de verkoper blijft eigendom van de vereniging. Alleen een clausule in de compromis kan voorzien dat de koper het hem terugbetaalt, en dat akkoord gaat alleen hen beiden aan. De details van beide kapitalen vind je in de fiche werkkapitaal en reservekapitaal.

Wat doet de notaris met de achterstallen van de verkoper?

Hij houdt ze in op de prijs. Bij de ondertekening van de akte houdt de notaris de achterstallen van gewone en buitengewone lasten van de verkoper in, samen met de invorderingskosten en de kosten voor het bezorgen van de informatie (art. 3.95). Hij betaalt eerst de bevoorrechte en hypothecaire schuldeisers en zij die beslag hebben laten leggen.

Betwist de verkoper het bedrag, dan verwittigt de notaris de syndicus per aangetekende brief binnen drie werkdagen na de akte. De syndicus heeft daarna twintig werkdagen om derdenbeslag te laten leggen; doet hij dat niet, dan kan de notaris de verkoper betalen. Is de onbetaalde schuld oud, dan beschrijft de fiche mede-eigenaar betaalt niet de stappen vooraf.

Wanneer moet de syndicus antwoorden?

Twee keer, op twee momenten. Voor de compromis vraagt de verkoper, zijn makelaar of de notaris de syndicus naar de stand van de kapitalen, de achterstallen, de beslisten provisieoproepen, de lopende procedures, de notulen van de laatste drie vergaderingen, de afrekeningen van de laatste twee jaar en de laatste balans. De syndicus heeft vijftien dagen (art. 3.94, § 1).

Voor de akte schrijft de notaris per aangetekende brief om de lijst te krijgen van de uitgaven die gestemd maar nog niet opgevraagd zijn. De syndicus heeft dertig dagen. De kosten van die informatie zijn ten laste van de verkoper (art. 3.94, § 4).

Zes situaties, en wat je moet doen

Kort gezegd: bijna alles wordt in de compromis beslist. Eenmaal getekend zonder clausule, geldt de standaardregel, en die valt vaker in het voordeel van de verkoper uit dan je denkt.